Unità collabenti: cosa sono, ristrutturazione e superbonus 110%

Il Superbonus 110% nasce con l’obiettivo di incentivare la riqualificazione energetica e sismica degli edifici esistenti. Questa clausola sembra escludere automaticamente le unità collabenti. La ragione è semplice, per ottenere il Superbonus è necessario garantire il superamento di due classi energetiche, condizione che è possibile dimostrare solo su edifici riscaldati e già in possesso di certificazione energetica (APE).

L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato alcune eccezioni che consentirebbero l’applicazione anche in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio.

Cosa sono le unità collabenti?

Si parla di edificio collabenti quando un immobile, o una sua parte, non è in grado di produrre reddito poiché si trova in un evidente stato di deterioramento. In queste circostanze l’immobile non risulta né abitabile né agibile a causa del degrado impiantistico e strutturale che lo interessa. Per ottenere il suo recupero non sono sufficienti semplici interventi di manutenzione ma si rendono necessarie lavorazioni più complesse e rilevanti.

L’aumento dei ruderi nel nostro territorio è costante e anche per questo si è pensato di non escludere definitivamente queste strutture dalle agevolazioni per la riqualificazione.

La normativa sulle unità collabenti

Un edificio collabente si trova in una condizione di degrado che non permette di produrre reddito. In genere sono parzialmente demoliti o presentano danni strutturali importanti, come ad esempio il crollo della copertura. Secondo il Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998 nell’articolo 2 fornisce un indicazione rispetto alla normativa catastale:

“ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. Si parla in particolare dei seguenti immobili:

• a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
• b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
• c) lastrici solari;
• d) aree urbane.“

Alla luce di quanto espresso dal Decreto, risultano essere oggetto di iscrizione catastale tutti i fabbricati collabenti, anche se non utilizzabili. È necessario dunque censirli e descrivere le caratteristiche anche se gli viene attribuita alcuna rendita catastale.

Gli immobili collabenti sono definiti con la categoria F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”. Per essere accatastato come unità collabente nella categoria F/2 associata è necessario seguire un iter specifico. Per prima cosa, un edificio esistente per passare a unità collabente non può semplicemente essere declassato. È necessario procedere con una sospensione della vecchia unità e procedere poi con un nuovo accatastamento.

Il superbonus 110% e le detrazioni fiscali per le unità collabenti

Quando si parla di ecobonus per edifici collabenti occorre fare sempre qualche precisazione in più rispetto a un immobile agibile e abitabile. Secondo quanto specifica dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 593 del 16 settembre 2021, anche le unità collabenti senza Ape possono accedere al superbonus 110%.

Questi edifici possono avviare lavori di ristrutturazione edilizia con aumento volumetrico e l’installazione dell’impianto, idraulico, elettrico, smaltimento rifiuti e impianto per il recupero e il riutilizzo dell’acqua piovana. Questo è possibile anche in assenza di certificazione energetica ma solo dal proprietario dell’immobile e non per eventuali futuri acquirenti.

In definitiva, gli interventi possono riguardare:

• la riduzione del rischio sismico;
• il miglioramento energetico;
• la realizzazione di impianto elettrico, idraulico, di smaltimento reflui e dell’impianto;
• la creazione di impianto per il recupero e l’uso dell’acqua piovana;
• la demolizione e ricostruzione e la realizzazione con aumento volumetrico di due immobili residenziali di categoria diversa da A/1, A/8 o A/9.