Fabbricati fantasma: come regolarizzare gli immobili fantasma

Un protocollo tra Cngegl e Cipag che agevolerà le operazioni di accatastamento dei fabbricati fantasma nei Comuni Italiani

Corso Docfa

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Cosa sono i fabbricati fantasma? Si tratta di edifici che per il catasto non esistono ma che grazie a un lavoro di indagine svolto dall’Agenzia del Territorio su quasi tutti i comuni italiani sono stati individuati e segnalati.

La regolarizzazione di immobili non accatastati, e di fabbricati fantasma, rispetto alla quale l’Anci ha già avviato da tempo un’azione di sollecitazione nei confronti di tutti i Comuni, è utile anche per escludere il rischio di pagare per intero le sanzioni previste in caso di inadempienza che, in alcuni casi, arrivano a superare gli 8.000 euro per ogni immobile. La regolarizzazione tempestiva invece consentirebbe di sostenere solo il pagamento di 172 euro per ogni nuovo accatastamento.

Normativa sui fabbricati fantasma

L’accatastamento dei fabbricati rurali, inclusi quelli fantasma, è una legge che tutti i comuni italiani devono rispettare, così come espresso nell’art. 13, comma 14-ter del DL n. 201/2011.

Per prima cosa occorre fare un po’ di chiarezza rispetto alla tipologia di fabbricati che richiedono l’accatastamento. Tra le costruzioni da censire troviamo, oltre ai fabbricati rurali, quelle con le seguenti destinazioni:

  • porzione rurale di fabbricato promiscuo (PORZ RUR FP)
  • porzione da accertare di fabbricato rurale (PORZ ACC FR)
  • porzione di fabbricato rurale (PORZ DI FR)
  • fabbricato rurale diviso in subalterni (FR DIV SUB)
  • fabbricato rurale (FABB RURALE)
  • fabbricato promiscuo (FABB PROMIS)

In caso di mancata dichiarazione, se il comune non ha già richiesto la presentazione della dichiarazione, gli uffici provinciali possono procedere con l’accertamento dell’inadempienza del soggetto proprietario e con la regolarizzazione catastale dell’immobile, con oneri a carico del soggetto stesso e con le dovute sanzioni previste dalla legge.

Le sanzioni

Esistono poi abusi edilizi non sanabili, ovvero costruzioni che non hanno ottenuto il permesso per poter essere realizzate e che richiedono l’intervento del comune. In base alle analisi fatte sulla costruzione, l’ufficio tecnico può scegliere di procedere con la demolizione della costruzione, con la messa in regola dell’abuso oppure, nonostante l’abuso risulti insanabile, invece di procedere con la demolizione coatta di applica una sanzione economica.

Ricordiamo che le sanzioni sono pari a:

  • 172 € per coloro che rispondono al richiamo, equivalente a 1/6 del minimo;
  • da 1.032€ a 8.264€ per coloro che invece risultano inadempienti, ridotte di 2/3 se vengono pagate entro 60 giorni dalla notifica.

Come regolarizzare i fabbricati mai dichiarati? L’accatastamento

La procedura di accatastamento dei fabbricati rurali è necessaria per regolarizzare un immobile. Di cosa si ha bisogno?

  • La particella catastale
  • I documenti dell’immobile
  • Le dichiarazioni
  • Il certificato dell’ufficio tecnico comunale
  • La consulenza di un tecnico

La prassi prevede che i proprietari ricevano un avviso che comunica i tempi e le modalità per mettere in regola la costruzione. Qualora il soggetto risulti inadempiente, l’Agenzia delle Entrate potrà procedere con l’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge e il dovuto accertamento.

Una volta accertata la situazione, occorre incaricare un tecnico, un geometra o un ingegnere, che rediga le pratiche necessarie per l’accatastamento. Nello specifico, il tecnico si occuperà di:

  • verificare l’esatta intestazione catastale della particella del terreno che è in oggetto di accertamento;
  • rilevazione topografica per inserire il fabbricato all’interno della mappa;
  • realizzazione della pratica docfa, una variazione catastale che permette di sopprimere l’immobile con la rendita presunta e si costruisce l’unità immobiliare con la rendita reale e definitiva.

Su Unione Professionisti puoi trovare il Corso Docfa online, utile per i professionisti chiamati a eseguire la denuncia del nuovi fabbricati o la variazioni degli stessi, all’Agenzia delle Entrate. Durante il corso si imparerà a utilizzare il software che viene messo a disposizione di tutti gli operatori di settore in forma gratuita.

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