Tolleranze costruttive: come si calcolano?

Le tolleranze costruttive rappresentano uno degli aspetti fondamentali quando si ha a che fare con un progetto edile. Con il recente Decreto Salva Casa 2024, le regole sono cambiate, introducendo nuove modalità di calcolo e applicazione. In questo articolo vedremo nel dettaglio cosa sono le tolleranze costruttive, le loro differenze rispetto alle tolleranze esecutive, le condizioni di applicabilità e le ultime novità legislative.

Cosa sono le tolleranze costruttive?

Le tolleranze costruttive, secondo il D.L. semplificazioni e il D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), sono dei piccoli scostamenti rispetto ai parametri autorizzati che non rappresentano però una violazione delle normative edilizie e che quindi non vengono considerati abusi.

In particolare, l’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che la mancata conformità di alcuni parametri come altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri elementi delle singole unità immobiliari non rappresenta un abuso, purché lo scostamento sia contenuto entro il 2% delle misure indicate nel titolo abilitativo.

In poche parole, si tratta delle difformità edilizie accettabili rispetto ai parametri progettuali stabiliti nei documenti tecnici di un’opera.

Le differenze con le tolleranze esecutive

Abbiamo visto che le tolleranze costruttive non costituiscono violazioni edilizie e riguardano le variazioni ammissibili rispetto ai progetti. Le tolleranze esecutive, invece, si riferiscono alle deviazioni accettabili durante la fase di costruzione. Queste ultime sono legate alla precisione con cui i lavori vengono eseguiti sul campo, tenendo conto delle inevitabili lievi modifiche che possono verificarsi durante la realizzazione dell’opera.

Rientrano in questa categoria:

• la riduzione delle dimensioni dell’edificio;
• l’omissione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità nella costruzione di muri esterni e interni e il posizionamento differente delle aperture interne;
• l’esecuzione diversa delle opere di manutenzione ordinaria;
• la correzioni di errori progettuali durante i lavori in cantiere;
• gli errori di rappresentazione nei progetti.

Le condizioni di applicabilità delle tolleranze costruttive

Affinché le tolleranze costruttive vengano applicate, è necessario rispettare alcune condizioni specifiche, che quindi devono essere considerate in modo attento durante l’elaborazione dei progetti edilizi:

• le modifiche devono essere conformi alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti, incluse le leggi locali;
• le modifiche non possono compromettere l’agibilità dell’immobile, l’edificio deve essere sicuro e adeguato per l’utilizzo previsto.

Come si calcolano le tolleranze costruttive?

Veniamo ora alla parte più interessante, ovvero come calcolare le tolleranze costruttive. Per calcolare la tollerabilità, è fondamentale fare riferimento al titolo abilitativo che ha concesso la costruzione. Per dimostrare che una difformità risale al periodo precedente al 24 maggio 2024, bisogna fornire prove che dimostrino sia l’esistenza della difformità, sia che essa sia stata eseguita come parte di un intervento edilizio più ampio autorizzato dal titolo edilizio.

Per verificare il rispetto delle tolleranze, è necessario seguire una procedura specifica. Gli step sono i seguenti:

1. verifica della legittimità dell’immobile, per cui si controllano tutte le pratiche edilizie relative all’edificio e all’unità immobiliare, accedendo agli atti ufficiali;
2. rilievo architettonico: si crea una rappresentazione grafica dell’immobile, ad esempio attraverso planimetrie e altre documentazioni, al fine di accertarne la conformità;
3. verifica delle tolleranze, si confrontano i documenti dello stato legittimo con quelli dello stato rilevato, sovrapponendoli per identificare eventuali discrepanze tra progetto originale e misurazioni effettuate.

È fondamentale che queste tolleranze siano ben documentate e giustificate da motivi tecnici o pratici. Ed è proprio per queste ragioni che il calcolo delle tolleranze costruttive richiede una conoscenza approfondita delle normative tecniche e dei parametri di progetto.

Cosa cambierà con il Decreto Salva Casa 2024?

Ma cosa è cambiato con il Decreto Salva Casa? Una delle principali modifiche di quello che viene definito nuovo condono edilizio riguarda il metodo di calcolo delle nuove tolleranze costruttive.

Il D.L. 69/2024, infatti, ha modificato l’art. 34-bis del T.U. sull’edilizia, introducendo i commi 1-bis), 1-ter), 2-bis), 3-bis) e 3-ter) relativi alle tolleranze costruttive ed esecutive.

Il comma 1-bis) stabilisce una nuova riparametrazione per tutti le difformità effettuate entro il 24 maggio 2024. Tali scostamenti non sono considerati violazioni edilizie se rientrano nei seguenti limiti:

• 2% delle misure indicate nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadrati;
• 3% delle misure indicate nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% delle misure indicate nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% delle misure indicate nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 metri quadrati;
• 6% delle misure indicate nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 metri quadrati.

Secondo il nuovo decreto sono considerate tollerabili anche:

“fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.” (comma 2 Art. 34 -bis)

Alcuni esempi

Per comprendere meglio come si applicano le tolleranze costruttive, possiamo considerare alcuni esempi pratici. Valutiamo, per esempio, il caso della posizione della canna fumaria. Come per gli altri impianti, è sufficiente che in passato sia stata indicata in pianta o nella relazione per essere considerata legittima.

Ciò che può sorprende di più, probabilmente, è la tolleranza per le “opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio”. Questo implica che, se in passato un muro (o una porta) fosse stato posizionato diversamente rispetto a quanto riportato nel titolo edilizio, oggi tale difformità non richiede sanatoria e non è considerata abuso. Questa tolleranza si applica solo alle opere interne che non compromettano l’agibilità e che siano conformi alle norme urbanistiche. Se, ad esempio, un controsoffitto fosse stato realizzato in una posizione che pregiudica l’altezza minima dell’unità, allora sarebbe necessario regolarizzare la difformità.

Lo stesso principio vale per gli interventi esterni: una finestra con dimensioni o ubicazione diverse, un balcone più grande, la realizzazione di una veranda o di un portico, e perfino la variazione nella collocazione dell’edificio.

Questi esempi mostrano come le tolleranze costruttive permettano una certa flessibilità nel rispetto dei requisiti progettuali, evitando al contempo il rischio di abusi edilizi non sanabili.