Decreto Salva Casa 2024: cosa prevede e quando entra in vigore

Il Decreto Legge 69/2024, conosciuto anche come “Decreto Salva Casa”, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 125 il 30 maggio 2024. La norma introduce nuove misure di semplificazione per favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”. Secondo le stime, il provvedimento potrebbe interessare oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano, permettendo di sanare le irregolarità, ovvero tutti quegli interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo, come ad esempio l’adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi, ma anche verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate.

Vediamo nel dettaglio cosa prevede il Decreto Salva Casa 2024 pubblicato in Gazzetta Ufficiale e le ultime modifiche proposte dalla Lega di Salvini.

Decreto Salva Casa: cosa prevede il condono edilizio 2024

Come abbiamo anticipato, il decreto è entrato in vigore il 30 maggio 2024 con lo scopo di introdurre “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” e di sanare così i piccoli abusi edilizi presenti nelle abitazioni di tanti italiani, eliminando di fatto alcune situazioni che rendono complessa la compravendita di immobili. In un contesto in cui la domanda di abitazioni sta crescendo sempre più, queste nuove misure offrono una soluzione pratica per apportare in modo rapido modifiche agli immobili e semplificare le procedure di transazione immobiliare.

Ma gli abusi edilizi vanno in prescrizione? In sostanza no, perché trattandosi di un illecito amministrativo non è un’opzione contemplata dall’ordinamento giuridico. Di conseguenza, il nuovo condono edilizio 2024 dà la possibilità a tutti i proprietari di regolarizzare la propria situazione attraverso una semplificazione dei criteri. Analizziamo più nel dettaglio tutte le modifiche introdotte.

Interventi su lievi difformità

Prima di tutto, occorre fare un chiarimento: il decreto si concentra esclusivamente sulle irregolarità minori, quindi non può configurarsi come condono edilizio. In particolare, il provvedimento interviene su:

• difformità formali dovute a incertezze interpretative delle normative vigenti rispetto alla legittimità dell’immobile;
• difformità edilizie delle unità immobiliari risultanti da interventi eseguiti nel tempo senza autorizzazione formale;
• difformità parziali che, pur potendo essere sanate al momento della realizzazione, oggi non sono più regolarizzabili a causa della cosiddetta normativa sulla “doppia conformità”.

Cambio destinazione d’uso

Una delle principali novità del decreto è la semplificazione del cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, rispettando naturalmente le normative di settore e le disposizioni stabilite dai Comuni. Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, non costituisce violazione edilizia la mancata conformità di parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta se nel rispetto dei seguenti limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile che supera i 500 mq;
• del 3% per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 mq;
• del 4% per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 mq;
• del 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Per questi interventi, sono considerate tolleranze esecutive anche le modifiche su metri quadri che comportino un minore dimensionamento dell’edificio, così come la mancata realizzazione di elementi non strutturali, le irregolarità nei muri esterni e interni e la posizione non conforme delle aperture interne.

Verande in edilizia libera

Nel decreto rientrano tra gli interventi di edilizia libera:

• le vetrate panoramiche amovibili (VePA) anche per i porticati interni all’abitazione;
• l’installazione di tende e strutture di protezione da sole e agenti atmosferici, purché non creino uno spazio chiuso in maniera stabile e non abbiano un impatto visivo disarmonico.

Decreto salva casa e silenzio-assenso

Il decreto introduce importanti semplificazioni procedurali, tra cui il regime di silenzio-assenso. Ciò significa che, in assenza di una risposta da parte dell’amministrazione entro i tempi previsti, l’istanza del cittadino è automaticamente accettata.

Sanzioni e utilizzo dei fondi

Le sanzioni previste dalla norma saranno direttamente proporzionali al valore dell’immobile e una parte di queste (1/3) verrà riservata a progetti di recupero e rigenerazione urbana.

Il decreto Salva Casa è un condono edilizio o una sanatoria permanente?

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza: quando parliamo di Decreto Salva-Casa, ci riferiamo a un condono edilizio o a una sanatoria?

• Il condono edilizio è una misura giuridica decisa dal governo o dall’autorità locale che permette di sanare gli abusi edilizi esistenti entro una certa data;
• La sanatoria edilizia, invece, è un meccanismo permanente che consente di regolarizzare le violazioni edilizie mediante il pagamento di una penale.

Il Decreto Salva-Casa intende instaurare una nuova “pace edilizia” attraverso una sanatoria permanente per i piccoli abusi edilizi, con lo scopo di tutelare i proprietari di immobili nel nostro paese e semplificare le procedure amministrative. Non avere la possibilità di sanare un abuso edilizio, infatti, impedisce a chi possiede un’abitazione di ristrutturare o vendere casa. Il decreto, inoltre, punta a ridurre il carico di lavoro degli uffici tecnici comunali, sovraccaricati dalle richieste di sanatorie, e a rendere più agili le procedure amministrative, fornendo risposte certe ai cittadini in tempi ragionevoli. L’obiettivo finale è sempre quello di mettere in regola gli immobili, garantendo però sicurezza e conformità agli standard edilizi attuali.

Le ultime novità: in arrivo un Decreto Salva Casa Bis?

Potrebbe già essere in arrivo un Decreto Salva Casa Bis: il Ministro Salvini ha annunciato, infatti, una serie di emendamenti sulla misura appena pubblicata, che saranno presentati dalla Lega nei prossimi giorni. Le modifiche riguarderebbero importanti novità in termini di abitabilità, destinazione d’uso e tolleranze edilizie. La discussione delle modifiche inizierà in Commissione Ambiente della Camera il giorno 11 giugno. Vediamo, quindi, una sintesi delle anticipazioni rilasciate da Matteo Salvini.

Revisione dei criteri di abitabilità

Una delle modifiche più significative che la Lega vorrebbe introdurre riguarda i criteri di abitabilità. La normativa di riferimento, risalente al 1975, nelle intenzioni del partito dovrà essere aggiornata per riflettere le evoluzioni tecnologiche e della società. Le nuove proposte prevedono di ridurre le superfici minime per i microappartamenti: da 28 a 20 mq per una persona e da 38 a 28 mq per due persone. Anche l’altezza minima interna dei locali dovrebbe essere cambiata, permettendo l’abitabilità anche con altezze inferiori a 2,70 metri, fino a un minimo di 2,40 metri, come già consentito per corridoi e bagni.

Modifica della destinazione d’uso

La Lega vorrebbe, inoltre, facilitare il cambio di destinazione d’uso dei locali situati al piano terra, che potranno essere trasformati in abitazioni. Tuttavia, sarà necessario rispettare le condizioni specifiche richieste dai Comuni.

Valore del certificato di agibilità

Tra gli emendamenti che saranno discussi, si parlerà anche di certificato di agibilità o abitabilità, rilasciato dopo i sopralluoghi effettuati dai tecnici del Comune o della ASL, che dovrebbe proteggere il proprietario da qualsiasi contestazione futura sulla conformità dell’immobile.

Sanatoria semplificata per le varianti ante 1977

Uno degli emendamenti più rilevanti propone una sanatoria semplificata per le varianti realizzate prima del 1977: le varianti realizzate durante la costruzione degli immobili, che non potevano essere regolarizzate prima della legge Bucalossi, potrebbe avere una corsia preferenziale per la regolarizzazione.

Tolleranze valide anche per il futuro

Nel testo dell’emendamento, le tolleranze edilizie previste dal decreto saranno estese anche per il futuro e non limitate solo fino al 24 maggio, ciò garantirà una maggiore flessibilità nelle operazioni edilizie.

Norma salva-Milano

Infine, verrà proposto un intervento urgente per sanare centinaia di progetti edilizi di grandi dimensioni a Milano, inizialmente stralciati dal provvedimento. Questi progetti sono stati realizzati con procedure più snelle rispetto a quelle previste dalla legge e necessitano perciò di una regolarizzazione urgente.

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