Cambio destinazione d’uso immobile: norme, costi e procedura

Destinazioni d’uso: una definizione

La destinazione d’uso definisce l’uso di un immobile in base all’ultimo titolo abilitativo valido. Esistono diverse destinazioni d’uso stabilite dall’art. 23/ter del DPR 380/01 e a ciascuna è abbinata una lettera che è utile per il Catasto:

• A – Residenziale per gli immobili a uso abitativo 
• A bis – Turistico – ricettiva per immobili a uso abitativo che accolgono persone per periodi temporanei
• B – Produttiva e Direzionale per le sedi di enti e società, uffici privati o studi professionali
• C – Commerciale per immobili destinati alla vendita – sia piccola sia grande distribuzione -, incluse le attività atte alla somministrazione di bevande e alimenti
• D – Agricola per immobili che riguardano la produzione agraria, l’allevamento o attività collegate.

Il Decreto Semplificazioni 2020 ha stabilito che la destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dai documenti elencati nell’articolo 9-bis, comma 1-bis.

Quando è consentito cambiare la destinazione d’uso di un immobile

Lo stesso articolo che specifica le destinazioni d’uso che può avere un immobile specifica che è sempre possibile fare il cambio d’uso all’interno della stessa categoria. 

Si può cambiare la destinazione d’uso di un immobile se:

• restano rispettate le prescrizioni igienico-sanitarie
• il cambio è ammesso dalle leggi regionali e gli strumenti urbanistici comunali
• non è contro il regolamento condominiale
• non ci sono limiti impiantistici.

La procedura da seguire

Con l’entrata in vigore del D.L. Semplificazioni 2020 per il cambio di destinazione d’uso di un immobile basta la CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata –

Il Decreto Semplificazioni prevede, inoltre, che per il cambio di destinazione d’uso degli immobili che si trovano nelle zone omogenee A è necessario il permesso di costruire.

Per prima cosa il professionista deve controllare che l’immobile abbia tutti i requisiti per il cambio controllando la documentazione presente in Comune e che ci sia la certificazione di conformità degli impianti. In seguito realizza l’eventuale progetto, elabora il permesso di costruire e nel giro di qualche mese presenta la pratica urbanistica.

Tempi e costi per il cambio di destinazione d’uso

Restano, invece, da pagare gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria per la presentazione della pratica edilizia in Comune. Si tratta di costi che cambiano da Comune a Comune.

Se la nuova destinazione comporta un aumento del carico urbanistico bisogna, infatti,  pagare la differenza tra quanto si sarebbe dovuto versare per la nuova destinazione e quello che è stato già versato per la vecchia.

Oltre a questi costi, nel caso di interventi edilizi per la modifica della destinazione, bisogna considerare anche i lavori.

Il contributo straordinario – che era previsto anche nel caso di cambio di destinazione d’uso –  ora è dovuto solo nel caso in cui venga aumentato il valore con interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga.

Sia che il cambio avvenga nella stessa categoria sia tra due categorie diverse bisogna considerare il compenso del professionista che elabora la documentazione, che si intenda anche di Catasto. 
A tal proposito è possibile seguire il corso docfa 4.00.4 online per acquisire competenze nell’uso del programma che permette di elaborare pratiche catastali.