Certificato di agibilità: cos’è, a cosa serve e come ottenerlo

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Cos’è e a cosa serve il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità di un immobile è un documento che attesta la presenza delle condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico, nel rispetto della normativa vigente. Secondo l’Art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, questo documento deve attestare che l’immobile, a seguito dell’edificazione o di specifici interventi, sia in possesso di determinati requisiti e che sia stato realizzato secondo quanto è stato indicato nel progetto approvato.

L’agibilità non è sempre stata obbligatoria, lo è diventata nel 1934 con il Regio Decreto n. 1265 quando il Sindaco era chiamato ad autorizzare e rendere abitabili le costruzioni, eseguite come da progetto, e valutando che i muri fossero correttamente asciutti e che gli ambienti non fossero insalubri. In una prima fase l’agibilità era più un’autorizzazione sanitaria che edilizia. Nel 1967, con la Legge Ponte, è stata introdotta la dichiarazione di agibilità o abitabilità.

Differenza tra abitabilità e agibilità

A partire dal 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001, viene di fatto abolita l’abitabilità e a partire dal 2013 il certificato non viene più concesso dal Comune ma è stato sostituito da un’autocertificazione, quella che attualmente viene chiamata SCA (segnalazione certificata di agibilità).

Oggi non è esiste alcuna distinzione tra il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità. Anzi, è possibile utilizzare un termine o l’altro senza alcuna distinzione, anche se il più utilizzato è agibilità.

In passato, l’abitabilità era principalmente riferita agli immobili residenziali ad uso abitativo e faceva riferimento nello specifico alle destinazioni d’uso, mentre invece l’agibilità era rivolta ad immobili non residenziali o era legata espressamente alla stabilità ed alla sicurezza dell’immobile.

Quando è necessario?

Il documento ha lo scopo di definire un edificio sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico e che non vi siano abusi di alcun tipo. Dal rispetto del progetto alla conformità dell’impianto elettrico, la dichiarazione di agibilità fornisce un quadro dettagliato su tutto ciò che riguarda l’immobile.

Nello specifico, il certificato deve essere presentato in caso di:

  • nuova costruzione;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • interventi sugli edifici già esistenti che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Come si ottiene il certificato di agibilità?

Il certificato viene rilasciato da un professionista abilitato (un ingegnere, un architetto, un geometra) che, sotto la sua responsabilità, attesta la reale presenza dei requisiti di legge. Oltre a questo documento ne vengono rilasciati anche altri, tra cui il Certificato di Idoneità Statica, altrettanto importante ai fini di legge.

Nello specifico, secondo la legge è essenziale che entro quindici giorni dal termine dei lavori, l’agibilità venga depositata dal titolare del Permesso di Costruire o della SCIA, presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune in cui è ubicato l’immobile.

Cosa fare se prima della vendita manca il certificato di agibilità?

Il venditore ha l’obbligo di presentare all’acquirente il certificato di agibilità dell’immobile. Se questo non è presente si configura l’inadempimento degli obblighi del venditore. Un immobile che non possiede l’agibilità è considerato incommerciabile e, così come evidenziato dalla Corte di Cassazione, la sua mancanza può configurarsi come una aliud pro alio in ambito di compravendita e quindi la consegna di qualcosa diverso rispetto a quanto pattuito.

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