Quali sono le case non vendibili dal 2030?

L’approvazione della direttiva UE Case Green (2024/1275), nota come Energy Performance of Building Directive (EPBD), segna un’importante svolta verso l’efficienza energetica in Italia. La direttiva è stata pubblicata l’8 maggio 2024 sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea. I singoli Stati membri, invece, avranno due anni per adeguarsi alle nuove disposizioni. Tuttavia, alcune misure dovranno essere attuate già nei prossimi mesi.

Parte del pacchetto di riforme Fit for 55, la nuova legge europea sulle case mira a ridurre gradualmente le emissioni di CO2 degli immobili e promuovere una trasformazione significativa nel settore edilizio basata su efficienza energetica e sostenibilità. Ciò è possibile attraverso il graduale adeguamento della classe energetica degli edifici agli standard più alti.

Uno degli aspetti più discussi riguarda le possibili sanzioni se non si ristruttura casa entro il 2030, in particolare lo stop alla vendita delle case in classe G. Analizziamo insieme la questione e vediamo a che punto è giunta la discussione politica in questo frangente.

La direttiva Case Green

La nuova direttiva europea Case Green rappresenta una svolta significativa per il settore immobiliare in Europa. La norma, elaborata dalla Commissione Europea, mira a eliminare una delle principali fonti di inquinamento nel nostro continente: le emissioni di carbonio provenienti dagli edifici. Per fare ciò, si dovrà lavorare sulla classificazione energetica: la legge impone che tutti gli edifici residenziali raggiungano almeno la classe energetica E entro il 2030 e la classe energetica D entro il 2033.

L’obiettivo finale è quello di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050, conformemente agli impegni del Green Deal Europeo. Gli edifici esistenti, quindi, dovranno essere adeguati ai nuovi standard, incentivando l’uso di materiali sostenibili e tecnologie avanzate. Anche gli edifici di nuova costruzione sono coinvolti dalle disposizioni, infatti, ogni nuovo immobile residenziale dovrà avere emissioni zero a partire dal 2030.

Le case non vendibili dal 2030

Come abbiamo detto, l’obiettivo centrale della direttiva “casa green” in Europa è lavorare su quel 15% di edifici con elevati consumi energetici. Questi immobili saranno collocati nella classe energetica G, ovvero la più bassa (secondo le decisioni prese dai singoli Stati membri): in Italia, parliamo di circa 1,8 milioni di edifici in classe G su un totale di 12 milioni, come riportato dall’Istat.

Un numero davvero elevato di privati, che sono ragionevolmente preoccupati per il prossimo futuro. Ma è vero, quindi, che se non si adegua la classe energetica, a partire dal 2030 i proprietari di immobili non potranno più vendere e affittare casa?

Nella versione definitiva della manovra non esiste alcun divieto di transazioni immobiliari per chi non incontra i nuovi standard imposti. Nella proposta presentata dalla Commissione Europea il 15 dicembre scorso, è stato, infatti, rimosso il divieto di affitto e vendita degli immobili con basso rendimento energetico.

L’articolo 34 della versione finale della direttiva stabilisce che:

Gli Stati membri devono definire le sanzioni applicabili in caso di violazione delle norme nazionali adottate per l’attuazione della direttiva e prendere tutte le misure necessarie per garantirne l’applicazione. Le sanzioni devono essere efficaci, proporzionate e dissuasive. Gli Stati membri devono notificare tali disposizioni alla Commissione e comunicare tempestivamente eventuali modifiche.

Di conseguenza, l’Italia potrebbe stabilire obblighi specifici per l’attuazione della direttiva e rafforzarli con sanzioni. È inoltre probabile che vi sia la cosiddetta “sanzione di mercato“.

L’adeguamento energetico

Per adeguarsi alla nuova normativa, i proprietari di immobili dovranno effettuare una serie di interventi di ristrutturazione volti a migliorare l’efficienza energetica. Tra gli interventi più comuni vi sono l’installazione di sistemi di isolamento termico, la sostituzione di vecchi impianti di riscaldamento con soluzioni più efficienti e l’impiego di pannelli solari. Inoltre, sarà fondamentale effettuare una valutazione energetica dell’edificio e quindi identificare le aree che necessitano di miglioramenti. Per aiutare i cittadini a sostenere i costi delle ristrutturazioni, molti paesi europei stanno mettendo a disposizione incentivi e agevolazioni fiscali.

Le sanzioni

Il mancato adeguamento alla direttiva non comporterà il divieto di vendita degli immobili non ristrutturati. È importante evidenziare, però, che il legislatore europeo lascia facoltà ai singoli paesi membri di legiferare sulle sanzioni, pertanto i dettagli specifici possono variare da una nazione all’altra, in base alle modalità di recepimento della direttiva europea.

Inoltre, come abbiamo anticipato, ci saranno conseguenze economiche per i proprietari di immobili. Difatti, in questo scenario, è molto probabile che il mercato reagisca svalutando gli edifici meno efficienti: con il miglioramento complessivo della qualità del patrimonio immobiliare, gli immobili più energivori subiranno inevitabilmente un deprezzamento. Si tratta, inoltre, di un processo che è già in corso, come evidenziato da una recente ricerca di Banca d’Italia.

La posizione dell’Italia

In Italia, la recezione della direttiva Case Green ha suscitato un dibattito acceso tra le istituzioni e la politica. Il governo italiano ha espresso preoccupazione per l’impatto economico che la direttiva potrebbe avere sui proprietari di immobili, soprattutto in un contesto di crisi economica post-pandemia. La posizione delle istituzioni nazionali si orienta verso un bilanciamento tra la necessità di rispettare gli impegni europei e quella di proteggere i cittadini da eccessivi oneri finanziari.

È innegabile, dunque, che la misura rappresenti un passo importante verso la sostenibilità ambientale e la riduzione delle emissioni di CO2. Le sfide attese per il comparto, però, non sono da sottovalutare: il governo dovrà sicuramente facilitare questo processo attraverso incentivi e agevolazioni, ma la strada verso la completa implementazione della direttiva è ancora lunga e complessa.