Lavori straordinari condominiali: approvazione e chi deve pagare

Quali sono i lavori straordinari condominiali?

I lavori condominiali si dividono in

• ordinari: sono comuni come la necessità di sostituire una lampadina e hanno costi contenuti
• straordinari: sono imprevisti come un danno condominiale dovuto a un blackout elettrico. Come previsto dall’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., in questi casi la decisione su come intervenire presa dai condomini in assemblea.

L’approvazione da parte dell’assemblea condominiale

L’articolo 1136 del Codice Civile dà indicazioni riguardo alle maggioranze necessarie perché l’assemblea decida riguardo all’approvazione a intervenire per lavori straordinari condominiali:

• per opere di notevole entità: la decisione è presa “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” 
• se l’entità è contenuta la maggioranza accennata sopra serve nella prima convocazione. Nella seconda basta “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Le responsabilità dell’amministratore

Rientra tra i compiti dell’amministratore decidere sui lavori condominiali ordinari come previsto dall’art. 1130, primo comma n. 3, del Codice Civile. Non può, invece, decidere riguardo ai lavori straordinari condominiali tranne per il caso in cui questi siano strettamente urgenti come indicato nell’articolo 1135, secondo comma, del Codice Civile.

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La ripartizione delle spese condominiali per lavori straordinari e il pagamento

L’art. 1135 c.c., primo comma, n°4 del Codice Civile stabilisce che ogni volta che l’assemblea delibera l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire un fondo speciale con le somme per pagare delle spese dei lavori.

La divisione delle spese avviene in base ai millesimi condominiali. Qualora uno dei condomini non avesse liquidità sufficiente a coprire la spesa può:

• chiedere in assemblea più rate di quelle previste, con il consenso dell’amministratore
• accordarsi con la ditta esecutrice per dilazionare il pagamento
• aprire un mutuo per ristrutturazione, se si tratta di un intervento che rientra nella categoria.

Condomini morosi

In caso di condomini morosi l’amministratore può raccogliere la loro somma tramite le procedure giudiziarie previste dall’art. 63 del Codice Civile.