Un esempio pratico di Due Diligence Immobiliare. Quali sono le fasi? Come si redige un rapporto di due diligence immobiliare?

Navigando in Internet è possibile trovare molti esempi concreti di Due Diligence immobiliare, riferiti ad immobili specifici e ad un target professionale ristretto, che risultano però difficili da capire se non si conoscono i termini tecnici e le procedure tipiche della Due Diligence.

Una prestazione di Due Diligence richiede la compresenza di tre operazioni professionali distinte:

• il compito
• i requisiti di competenza del professionista tecnico incaricato
• la valutazione di idoneità del professionista

Un professionista che si occupa di Due Diligence Immobiliare deve rispettare le indicazioni normative, i principi deontologici del Documento Quadro di categoria, assicurare la riservatezza delle informazioni e delle conoscenze acquisite, agire e operare in autonomia, assumersi la responsabilità delle proprie azioni, essere scrupoloso e tempestivo.

Esistono corsi specifici che permettono di diventare esperto di Due Diligence, come aveva spiegato in un’intervista Paolo Baita, cofondatore di Visure Italia.

Il processo di due diligence e i compiti dell’esperto immobiliare

Durante il processo di due diligence immobiliare l’esperto deve: assumere l’incarico,  esaminare la documentazione, fare indagini, ispezioni e verifiche, calcolare i costi e, infine, redigere il rapporto di due diligence immobiliare.

Questi compiti si articolano nel susseguirsi di tre fasi autosufficienti:

• il conferimento dell’incarico
• gli accertamenti
• la redazione del rapporto di due diligence immobiliare.

Conferimento dell’incarico

La fase del conferimento comprende i seguenti compiti: assunzione dell’incarico, esame della documentazione, indagini. Dopo aver raccolto la documentazione prevista dalla normativa bisogna verificare l’esistenza, la validità e gli eventuali vincoli o limitazioni esplicitati di ogni documento.

Accertamenti

In questa fase l’esperto deve occuparsi di: ispezionare l’immobile attraverso un sopralluogo, verificare la conformità urbanistica e catastale, ovvero confrontare lo stato documentale con lo stato di fatto per poter dire se la conformità è totale, parziale, o non definibile); calcolare i costi. In caso di non conformità bisognerà tenere conto anche dei costi necessari per il raggiungimento della piena conformità

Redazione Del Rapporto di Due Diligence Immobiliare 

Durante la stesura del rapporto il professionista deve redigere un rapporto scritto, suddiviso in diverse parti, in cui deve elencare i documenti acquisiti, indicare la data dell’ispezione e il mandato ricevuto, spiegare il motivo per cui l’immobile risulta conforme, parzialmente o del tutto, o non conforme, e fare una sintesi dell’indagine.

In caso l’immobile fosse risultato non conforme l’esperto deve quantificare i costi per il raggiungimento della piena conformità.

Glossario pratico di Due Diligence

Definizioni, simboli e abbreviazioni per comprendere un esempio di due diligence immobiliare:

• analisi ambientale: riguarda la presenza di fonti di inquinamento e/o di materiali pericolosi
• analisi catastale: verificare che l’intestazione della visura catastale sia corretta e che la planimetria catastale corrisponda con lo stato di fatto
• analisi certificazione prevenzione incendi: verificare che ci sia la certificazione per la prevenzione del rischio di incendio
• analisi impianti tecnici: controllare che gli impianti rispettino la normativa, il loro stato di manutenzione, che ci siano le dichiarazioni di conformità e che siano ancora valide
• analisi stato manutentivo: analizzare lo stato di conservazione del fabbricato
• analisi strutturale: controllare lo stato della struttura, la documentazione autorizzativa e certificazioni specifiche (fabbricati in zona sismica)
• analisi titolarità: controllare i titoli di proprietà, le trascrizioni e iscrizioni, i contratti di locazione, ecc.
• analisi urbanistica ed edilizia: ricostruzione della storia dell’edificio attraverso i documenti: titoli abilitativi per interventi edilizi, sanatorie edilizie, certificato di agibilità
• committente: persona fisica o giuridica che incarica il professionista di svolgere una due diligence immobiliare
• due diligence immobiliare: processo metodologico  che accerta lo stato di conformità di un immobile attraverso l’analisi dei documenti, la consultazione delle prescrizioni normative, l’analisi dello lo stato di fatto e l’eventuale quantificazione dei costi necessari per l’adeguamento
• immobile: fabbricato costituito da una o più unità immobiliari.