Come sanare un abuso edilizio ereditato: guida completa

Sanare un abuso edilizio ereditato può essere un processo complesso, ma con le giuste informazioni e l’assistenza adeguata è possibile estinguere l’illecito. In questa guida completa, vedremo l’iter da seguire per la sanatoria di un abuso edilizio ereditato e ti forniremo tutte le informazioni necessarie per affrontare questo tipo di situazioni, anche alla luce del nuovo Decreto Salva Casa 2024.

Cosa s’intende per abuso edilizio?

Un abuso edilizio si verifica quando una costruzione o una modifica di un immobile viene realizzata senza le necessarie autorizzazioni o in violazione delle normative urbanistiche. Questo può includere ampliamenti non autorizzati, cambi di destinazione d’uso o costruzioni in aree non edificabili. Gli abusi edilizi possono essere suddivisi in due categorie principali:

• sanabili, che possono essere regolarizzati attraverso una sanatoria;
• non sanabili, che non possono essere messi in regola, per cui sarà necessaria la demolizione dell’edificio o il ripristino dello stato precedente.

Come regolarizzare un abuso edilizio ereditato

Regolarizzare un abuso edilizio ereditato richiede un iter preciso che varia in base alla tipologia di abuso. Ecco, quindi, i vari step del processo.

1. Verifica della normativa: prima di tutto, è essenziale comprendere se l’abuso è sanabile. Questo dipende dalle norme locali e nazionali vigenti al momento in cui l’edificio è stato costruito.
2. Documentazione: è necessario raccogliere poi tutta la documentazione relativa all’immobile, compresi i permessi originari, le planimetrie e le dichiarazioni di conformità.
3. Perizia tecnica: un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) deve effettuare una perizia per valutare l’entità dell’abuso e la possibilità di sanarlo.
4. Presentazione della domanda di sanatoria: la richiesta deve essere presentata al Comune di competenza entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito, allegando tutta la documentazione necessaria e pagando le eventuali sanzioni.
5. Accertamento del Comune: il Comune ha poi 60 giorni per valutare e decidere se accettare o rifiutare l’istanza.

Inoltre, per ottenere il permesso in sanatoria, è richiesta la doppia conformità:

1. L’intervento deve essere conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione.
2. L’immobile deve essere conforme alla normativa vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Sanare un abuso edilizio ante 1967

Per regolarizzare edifici senza titolo edilizio costruiti prima del 1967 (quando non erano richiesti titoli abilitativi edilizi fuori dai centri urbani), è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), dichiarando che l’opera è stata realizzata prima del 1967 e richiedendo l’accatastamento dell’edificio in base a tale data. In poche parole, se l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967), non si configura alcun abuso edilizio.

Inoltre, dal 1985, per vendere un immobile, il venditore deve inserire nell’atto di compravendita, sotto la sua responsabilità civile e penale:

1. per edifici costruiti prima del 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’inizio dei lavori prima del 1° settembre 1967.
2. per edifici costruiti successivamente, gli estremi della licenza edilizia che ha legittimato la costruzione oggetto della compravendita.

Le novità del Decreto Salva Casa

Ci sono però importanti novità in tema condono edilizio: il 30 maggio 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge 69/2024, conosciuto anche come “Decreto Salva Casa” La norma introduce misure di semplificazione per la regolarizzazione di piccoli abusi edilizi e interesserà oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano. Chi ha ereditato un abuso edilizio vecchio di lieve entità, perciò, potrà mettere in regola la sua situazione. Le difformità possono riguardare, per esempio, gli adeguamenti delle finestre, ma anche spostamenti di tramezzi, verande e soppalchi non autorizzati.

Lo scopo del decreto è quello di semplificare la compravendita degli immobili tramite il regime di silenzio-assenso, per cui in assenza di risposta dell’amministrazione entro i termini previsti, l’istanza viene approvata automaticamente. Potrebbe, però, già essere in arrivo un Decreto Salva Casa Bis, come annunciato dal Ministro Salvini. La Lega, infatti, ha presentato diversi emendamenti. Tra le modifiche, in discussione dall’11 giugno in Commissione Ambiente della Camera, troviamo: l’aggiornamento dei criteri di abitabilità con riduzione delle superfici minime e delle altezze interne, la facilitazione del cambio di destinazione d’uso per locali al piano terra e la sanatoria semplificata per le varianti ante 1977.

Cosa succede se l’abuso edilizio ereditato non è sanabile?

Nel caso in cui le irregolarità dell’immobile abusivo ereditato non siano sanabili, le opzioni a disposizione sono limitate. In caso di abusi edilizi non sanabili, esistono solamente due strade percorribili:

1. la demolizione, rimuovendo le parti abusive dell’immobile;
2. il ripristino, riportando l’immobile alla condizione precedente all’abuso.

In alcuni casi, può essere possibile richiedere una deroga o una variante urbanistica, ma ciò dipende dalle normative locali e dalla specificità dell’illecito commesso.

Responsabilità, sanzioni e prescrizione

Quando si eredita un immobile con un abuso edilizio, è importante essere consapevoli delle responsabilità e delle possibili sanzioni. Secondo la giurisprudenza consolidata, infatti, la responsabilità di un abuso edilizio ricade anche su chi possiede il bene, indipendentemente da chi abbia effettivamente commesso l’abuso, quindi anche sugli eredi.

Da ciò deriva che sono previste sanzioni per i successori che non regolarizzano le difformità della casa abusiva ereditata. Le sanzioni saranno proporzionali al valore dell’unità immobiliare e parte di questi introiti verrà destinata a progetti di recupero urbano (come previsto dal nuovo decreto Salva Casa).

Ma un abuso edilizio si prescrive dopo 20, 30 o 50 anni? Qui bisogna fare una distinzione tra reato e illecito amministrativo. Il periodo di prescrizione per il reato penale di abuso edilizio si articola così:

• 4 anni dal compimento dell’abuso, se non ci sono atti che interrompano la prescrizione, come l’assenza di un processo penale e se l’abuso non viene scoperto;
• 5 anni, se interviene un atto interruttivo, come un decreto di citazione a giudizio o una richiesta di archiviazione.

Per l’illecito amministrativo, invece, non esiste prescrizione. Questo significa che un’ordinanza di demolizione dell’opera può essere emessa in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Sanare un abuso edilizio ereditato richiede tempo, attenzione e una buona conoscenza delle normative vigenti. Con questa guida, speriamo di aver fornito un quadro chiaro e completo su come affrontare queste situazioni. Per tutti i tecnici che operano nel settore, Unione Professionisti offre un ampio catalogo di corsi di formazione accreditati per ottenere i crediti formativi ingegneri o i crediti formativi geometri richiesti dal proprio Albo.