Interventi di manutenzione ordinaria: elenco completo

In un mondo sempre più orientato alla sostenibilità e all’efficienza, la manutenzione ordinaria assume un ruolo cruciale nella conservazione del valore e nella funzionalità di edifici. Questo articolo si propone di esplorare l’elenco completo degli interventi di manutenzione ordinaria, una pratica essenziale per garantire sicurezza ed efficienza nel tempo delle case e degli ambienti che viviamo quotidianamente.

Cosa s’intende per manutenzione ordinaria?

Gli interventi di manutenzione ordinaria comprendono tutte quelle attività di restauro, aggiornamento e cambio delle finiture degli edifici, oltre alle operazioni richieste per preservare o migliorare il funzionamento degli impianti tecnologici già presenti. Queste azioni sono caratterizzate dal fatto che non modificano l’estetica esterna dell’edificio o delle sue strutture annesse.

La normativa

La manutenzione ordinaria comprende tutti quegli interventi necessari per mantenere o ripristinare la funzionalità e l’efficienza degli edifici e delle loro parti comuni, senza alterarne la struttura o l’aspetto estetico. Questo include lavori come la riparazione di impianti, il rinnovamento di intonaci, la sostituzione di infissi e la manutenzione di tetti e pavimentazioni. Importante è il riferimento al Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, che fornisce un quadro normativo di riferimento, specificando quali lavori rientrano nella manutenzione ordinaria e quali invece necessitano di permessi o autorizzazioni specifiche, come la manutenzione straordinaria. La corretta esecuzione della manutenzione ordinaria è essenziale non solo per preservare il valore dell’immobile ma anche per assicurare la sicurezza e il benessere di chi lo abita o lo utilizza.

Gli esperti di settore sono tenuti a conoscere ogni aspetto legato agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le autorizzazioni necessarie tra CILA O SCILA e ogni aspetto normativo legato a questo genere di attività. Per restare aggiornati in materia è possibile seguire corsi per crediti formativi per ingegneri, architetti e geometri specifici sui diversi tipi di interventi.

Lavori di manutenzione ordinaria: le caratteristiche

Le opere di manutenzione ordinaria riguardano la riparazione, ristrutturazione e sostituzione delle parti non strutturali degli edifici e permettono, ad esempio, di integrare o mantenere efficienti gli impianti esistenti. In questi interventi gli elementi di finitura e gli impianti non vengono alterati, ma soltanto migliorati.

Distinguiamo tra elementi di finitura esterni – tetti e facciate – e interni – pareti interne e pavimenti.

Interventi sulle finiture interne ed esterne

Sono compresi nelle opere di manutenzione ordinaria anche la di riparazione, di rinnovamento e sostituzione di finiture interne degli edifici, tra cui:

• riparazione e rifacimento di pavimentazioni, ed eventuale rinforzo dei solai con putrelle, reti elettrosaldate e massetto in calcestruzzo
• riparazione e rifacimento di intonaci, rivestimenti e tinteggiature
• riparazione e rifacimento degli infissi e telai, compresa la sostituzione con doppio vetro.

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli che servono a riparare, ristrutturare e sostituire le finiture esterne degli edifici senza modificare i caratteri originari, come il colore e i materiali. Tra gli interventi di manutenzione ordinaria della facciata ci sono:

• ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate 
• pulitura delle facciate
• riparazione e sostituzione di infissi, compresi i telari. di portoni, cancelli, serrande e vetrine – o porte d’ingresso – dei negozi – anche con materiali diversi
• sostituzione di una parte della copertura e dell’orditura secondaria senza modificare sagoma, pendenza e caratteristiche della copertura
• riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e comignoli, anche con materiali diversi
• riparazione di balconi, terrazze, ringhiere o parapetti;
• installazione di grate poste davanti alle finestre e porte finestre
• installazione di tende da sole e zanzariere
• rifacimento di pavimenti esterni di cortili, patii e cavedi
• riparazione di recinzioni.

Interventi sui muri non portanti

Gli interventi su tramezzi – non strutturali – e aperture interne che vengono considerati di manutenzione ordinaria:

• apertura e chiusura di porte
• piccoli interventi sui muri non portanti come la creazione di nicchie o muretti, spostamento di pareti mobili
• spostamento o realizzazione di arredi fissi.

In questo caso bisognerà fare attenzione a rispettare i rapporti aero – illuminanti previsti dalla legge 28 gennaio 1977.

Interventi sugli impianti

Rientrano tra i lavori di manutenzione straordinaria la riparazione e sostituzione di impianti e apparecchi igienico-sanitari per mantenerli efficienti e adeguati alle norme.

Altre opere in edifici industriali, artigianali, commerciali e agricoli 

• riparazione, sostituzione e adeguamento degli impianti e delle relative reti, che non comportino modifiche dei locali, aperture nelle facciate; modifica o realizzazione di volumi tecnici; realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio
• piccoli interventi per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni
• realizzazione di basamenti o di incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto per migliorare gli impianti esistenti.

Quali permessi servono per effettuare interventi di manutenzione ordinaria?

Quando si interviene su elementi non strutturali non è necessario nominare un direttore dei lavori: questi possono essere eseguiti sotto la responsabilità del proprietario.

Nel caso di interventi che riguardano le parti visibili dell’edificio bisogna, però, presentare in Comune la pratica che annuncia l’inizio dei lavori, ovvero la CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che va firmata da un tecnico abilitato e iscritto al proprio Ordine professionale.

Inoltre, bisogna agire nel rispetto delle disposizioni previste dal Regolamento Edilizio del Comune in cui si trova l’edificio.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: le differenze

Prima di andare a vedere l’elenco completo degli interventi che rientrano nella categoria di manutenzione ordinaria ecco la differenza con le opere di manutenzione straordinaria.

Ogni volta che un intervento prevede di agire sulle parti strutturali dell’edificio – muri, pilastri – allora si parla di interventi manutenzione straordinaria. Abbattere un muro portante o anche solo modificarlo per aprire una porta o inserire un soppalco rientra in questo tipo di interventi.

Quando è detraibile la manutenzione ordinaria?

Per i lavori di manutenzione ordinaria – che rientrano nelle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 –  è possibile accedere alle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazione edilizia, ovvero detrazioni IRPEF del 50% fino al 31 dicembre 2024. La spesa massima è di 96.000 euro per unità immobiliare e le detrazioni vengono restituite in 10 rate annuali di uguale importo.