Cosa sono le tabelle millesimali e come calcolarle

Tabelle millesimali e spese condominiali: un argomento tanto complesso quanto fondamentale per la gestione dei vari tipi di condominio.

Queste tabelle, infatti, stabiliscono le quote millesimali, ovvero il “peso” di ciascun condòmino, proporzionalmente al valore della sua proprietà, per quanto riguarda le spese previste per la struttura ma anche per il diritto di voto alle assemblee condominiali.

In questo articolo analizzeremo nello specifico cosa sono le tabelle millesimali e come si calcolano.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Come è ben noto, un condominio è formato da due o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e da altre parti in comproprietà, le cosiddette “parti comuni” che servono più condòmini. In questo senso, ci troviamo di fronte alla coesistenza di due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa. Quest’ultimo assolve lo scopo di conservare e manutenere in modo adeguato le parti comuni indivisibili.

Attraverso lo strumento della tabella millesimale si delineano i diritti e i doveri della cosiddetta proprietà comune. Il calcolo dei millesimali condominiali è una procedura piuttosto elaborata, perché sono presi in considerazione tutti i dati degli immobili presenti nel condominio e diversi coefficienti (come quello di destinazione, piano, orientamento, luminosità, ecc.).

Il calcolo viene quindi affidato a un tecnico, che si serve di un programma informatico per ottenere un risultato il più professionale possibile.

A cosa servono?

Le tabelle millesimali soddisfano vari scopi:

• rappresentano la misura dei diritti di ogni proprietario sulle parti in comunione e sui servizi del condominio;
• permettono la divisione equa delle spese condominiali;
• definiscono i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi, ossia la cifra o la percentuale minima di presenze dei membri aventi diritto di voto perché l’assemblea possa costituirsi regolarmente.

Tipologie di tabelle millesimali

In linea di massimo, ogni condominio possiede più di una tabella millesimale. Ne esistono di due tipi:

• le tabelle generali, basate sul valore delle unità immobiliari di ciascuno, per ripartire le spese comuni e determinare il voto in assemblea (art.1123 c. 1 c.c.);
• le tabelle particolari, che si fondano invece sull’uso che ogni condomino può fare delle parti comuni specifiche.

Le prime, riferite alle proprietà, esprimono in millesimi il rapporto tra l’intero condominio (che sarebbe 1.000 appunto) e il valore della singole unità di proprietà.

Le seconde si applicano quando le parti in comunione servono i condomini in misura diversa, perciò i costi sono suddivisi in base all’uso che ciascuno di essi può farne (art.1123 c.2 c.c.). Proprio per questa ragione sono anche conosciute come “tabelle d’uso”. Alcuni esempi sono: la tabella scale, ascensore, riscaldamento comune, tetti e lastrici comuni e così via.

Come si calcolano le tabelle millesimali di un condominio?

Il calcolo dipende dalla superficie degli immobili, equilibrata però con coefficienti di riduzione, come quelli di destinazione d’uso, altezza del piano, orientamento, ecc… in questo modo si ottiene la superficie virtuale dell’unità in questione.

Può accadere, infatti, che diverse unità abbiano valori millesimali differenti anche a parità di metri quadrati. La superficie immobiliare è soltanto la base di partenza, a cui vengono applicati i già menzionati coefficienti di riduzione.

Solitamente, è il costruttore che elabora queste tabelle per poi allegarle al regolamento condominiale, che sarà riportato successivamente anche sul rogito. Per redigerle egli si serve di diversi parametri, vediamoli insieme.

I parametri di riferimento

Il tecnico che redige il documento tiene in considerazione i seguenti fattori:

• la superficie o cubatura;
• l’esposizione dei vani, esaminando anche la loro vicinanza al verde o se sono su strada;
• l’altezza da terra dell’unità immobiliare;
• il piano e la relativa comodità per accedervi;
• l’isolamento acustico e il riparo dal vento;
• quanto è funzionale l’organizzazione interna degli ambienti; 
• gli accessori e le eventuali pertinenze.

Nel calcolo dei millesimi, le fasi del procedimento saranno: scomporre l’edificio in unità, misurare le superfici, applicare i coefficienti di riduzione e calcolare la superficie virtuale di ogni unità e dell’intero palazzo per determinare le carature millesimali.

Non si tiene conto invece: del canone di locazione, dei miglioramenti apportati (per esempio con una ristrutturazione) e dello stato di manutenzione dei singoli alloggi. Vediamo adesso degli esempi di calcolo.

Un esempio pratico di calcolo

Prima di tutto, bisogna calcolare la superficie reale di ogni singolo ambiente, moltiplicandola poi per i coefficienti di riduzione: in questo modo avremo la superficie virtuale del singolo locale. In seguito, si devono sommare tutte le singole superfici virtuali di ciascun ambiente, per giungere alla superficie virtuale totale dell’alloggio o dell’unità commerciale.

Quindi superficie reale del vano x coefficienti = superficie virtuale del vano.

Ad esempio, un vano di 20 mq con coefficienti specifici (1 perché è una camera, 0.90 perché è rivolto a Nord, 0.80 perché si affaccia sul cortile, 1 perché è il primo piano) avrà una superficie virtuale di 14.4 mq, che è il risultato del calcolo 20 mq x (1×0.90×0.80×1).

Per determinare la quota millesimale dell’appartamento, si confronterà la superficie virtuale dell’appartamento con quella complessiva del palazzo. Questo si fa tramite una proporzione, dove la superficie virtuale dell’appartamento è messa in relazione con la superficie totale del palazzo, rispetto a una scala di 1000 millesimi.

Superficie Appartamento : Superficie Palazzo = x : 1.000, dove x è la quota millesimale della singola unità.

Ad esempio, se la superficie virtuale dell’appartamento è 80 mq e quella totale del palazzo è 2800 mq, la quota millesimale dell’appartamento sarà 28.87.

Chi deve calcolare le tabelle millesimali?

Non esiste attualmente una figura definita dalla legge per eseguire questo incarico. La redazione delle tabelle millesimali però, essendo un documento tecnico complesso, richiede un professionista come un geometra, un ingegnere o un architetto.

Il tecnico, infatti, deve essere dotato competenze specifiche come la lettura di piantine e planimetrie, oltre alla conoscenza della normativa sulla materia. La nomina del perito può essere approvata in assemblea.

L’approvazione della tabella millesimale

Il valore di ciascun piano e di ogni unità immobiliare deve essere necessariamente indicato nel regolamento di condominio. Normalmente, questo è redatto dal costruttore e accettato dai condomini attraverso il rogito. I valori, espressi in millesimi e riportati nella tabella allegata, si trovano quindi nel regolamento condominiale.

Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali?

Secondo la legge, le tabelle devono essere modificate quando ci sono errori nel loro calcolo o quando cambiano le condizioni dello stabile, per esempio quando avvengono modifiche al volume dell’edificio.

Le tabelle possono subire tali modifiche ottenendo in assemblea le stesse maggioranze necessarie alla loro precedente approvazione, quindi con la maggioranza degli intervenuti.

Cosa fare se le tabelle millesimali sono sbagliate?

La legge consente la rettifica delle tabelle in caso di errori o mutamenti delle condizioni dello stabile. La rettifica può essere assembleare o giudiziale, con decisione all’unanimità o a maggioranza in determinati casi.

La modifica delle tabelle, che sia di natura assemblare o giudiziale, non può avere valore retroattivo secondo quanto stabilito dalla Cassazione, con sentenza 7696/1994.

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