Quanti tipi di condominio esistono e come identificarli

Nell’immaginario collettivo, quando si pensa al condominio viene subito in mente un edificio formato da vari appartamenti posizionati su piani diversi. Da una prospettiva normativa, invece, il condominio ha una definizione precisa.

Il concetto base è che si ha un condominio nel momento in cui due o più persone possiedono la proprietà esclusiva su unità immobiliari comprese dentro lo stesso stabile o che si trovano all’interno di uno stesso complesso di edifici. Dunque, la sua caratteristica principale è che al suo interno convivono proprietà individuali e proprietà comuni indivisibili.

I condomini possono essere raggruppati in diverse tipologie, che differiscono sulla base del numero di titolari di proprietà e delle zone comuni in comproprietà. Vediamo insieme come identificare un condominio.

Definizione di condominio

Fino a poco tempo fa, in Italia non esisteva una definizione normativa del condominio, né all’interno del codice civile né in altre leggi speciali. Questo chiarimento è giunto solamente nel 2014, in una legge che non riguarda nemmeno la gestione delle relazioni fra condomini, ma che si occupa di efficienza energetica.

Si tratta del D. Lgs. 102/2014 “Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica“, che all’articolo 2 definisce il condominio come:

edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni

Da qui deriva il fatto che per avere un condominio deve necessariamente esserci un edificio, non un terreno, e che questo deve essere di proprietà di più persone. Deve, inoltre, essere suddiviso così che ciascuno dei proprietari possieda diritti esclusivi su alcune frazioni dello stesso.

Ci sono poi parti comuni, tra cui il tetto, le scale, se presente il giardino o cortile, i viali di accesso e i locali caldaie per esempio. Naturalmente ogni condominio è diverso e strutturato in modo differente dagli altri, perciò non è detto che la parti in comune siano sempre queste.

Come abbiamo anticipato nell’introduzione all’articolo, esistono varie tipologie di condominio. Possiamo trovare condomini residenziali ma anche condomini misti, supercondomini e condomini minimi. Analizziamo nel dettaglio i vari tipi di condominio e come identificarli.

Cosa si intende per condominio residenziale e condominio misto

Quando parliamo di condominio residenziale ci riferiamo alla tipologia più conosciuta, ovvero a un condominio che contiene al suo interno solo abitazioni. Con questa espressione si sceglie quindi di specificare l’uso che viene fatto dell’edificio. È formato, come da definizione normativa, da porzioni private, quali appartamenti o garage per esempio, e da porzioni di uso comune di tutti i proprietari, come scale, corridoi, androne e via dicendo.

Al condominio misto, invece, appartengono unità immobiliari con diverse destinazioni d’uso, quindi sia unità residenziali che unità commerciali o industriali.

Diversi tipi di condominio dal punto di vista strutturale

Se analizziamo il condominio secondo il suo profilo strutturale scopriamo una classificazione diversa, non più incentrata sulla destinazione d’uso dell’edificio ma su altre caratteristiche.

Troveremo per esempio che ci può essere il condominio verticale e orizzontale: si avrà il primo se il condominio si sviluppa in più piani, quindi in senso verticale, mentre il secondo tipo comprende i condomini che si estendono in orizzontale, come nel caso di villette unifamiliari indipendenti che hanno in comune alcuni spazi e servizi (residence).

Ma la suddivisione più conosciuta è quella tra condomini minimi, parziali e supercondomini.

Il condominio minimo

Nel caso del condominio minimo la caratteristica che lo contraddistingue è la presenza di soli due proprietari, che quindi che condividono, in maniera indivisibile, le parti comuni dell’edificio.

Un condominio in cui ci sono solamente due proprietari è chiamato minimo poiché, ovviamente, non si può scendere oltre nel numero di titolari. Se la struttura fosse posseduta da una sola persona non si potrebbe in alcun modo parlare di condominio, perché vi sarebbe assenza di comunione (condivisione di beni). Ne consegue che anche un condominio minimo può essere misto.

Dal punto di vista della gestione concreta, un condominio minimo non necessita di un amministratore: il Codice civile lo prevede esclusivamente quando nell’edificio vi sono oltre otto proprietari/condomini. Al di sotto di questo numero la designazione di un amministratore è a discrezione dell’assemblea. Inoltre, per il condominio minimo valgono le stesse norme applicate al condominio ordinario, sia in tema di organizzazione interna che di relazioni tra i contitolari.

È bene ricordare che nella prassi, le regole del condominio minimo trovano applicazione anche per il piccolo condominio, formato da un numero massimo di otto proprietari.

Il condominio parziale

Se parliamo di condominio parziale, ci riferiamo ad un edificio in cui la proprietà di uno o diversi beni comuni è circoscritta solamente ad alcuni condòmini. Riformulando il concetto potremmo dire che il condominio parziale è quello in cui alcuni beni come, ad esempio, scale, tetto o ascensore sono usufruibili solo da alcuni proprietari, perché servono esclusivamente una parte della struttura nel suo complesso.

Per questa ragione le spese relative a quei beni comuni saranno ripartite solo tra i condòmini che usufruiscono dei beni in questione. Se alcuni elementi strutturali servono i titolari in misura differente tra loro, le spese vengono suddivise in modo proporzionale all’uso che ne fa il singolo.

Il supercondominio

E il supercondominio? Si tratta di un condominio composto da una pluralità di edifici che però condividono alcuni spazi, ad esempio piscine, giardini, illuminazione esterna, fognature ecc.

Attraverso la legge 220/2012, nel Codice civile è stato introdotto un nuovo articolo che concerne proprio questo tipo di condominio. L’articolo 1117-bis, infatti, estende al supercondominio le norme del condominio ordinario. Ogni titolare perciò pagherà in percentuale gli oneri condominiali previsti per le zone comuni.

Le zone comuni vengono chiamate dal legislatore “parti indivise” e sono così definite:

sono tutte quelle parti che sono necessarie all’uso comune e che lo sono anche nel caso si tratti di persone che abbiano un godimento solo periodico del bene e purché non risulti il contrario dal titolo. (art. 1117)

Nel caso di un supercondominio che supera la soglia degli otto proprietari, sarà obbligatorio nominare un amministratore. Ciascun condominio poi possiederà un conto corrente dedicato e, oltre a ciò, sarà presente un conto corrente anche per le parti comuni del supercondominio. Inoltre, per i condomini con più di dieci membri è obbligatorio anche avere un regolamento condominiale, che fissa le disposizioni utili a gestire la convivenza.

Infine, qualora i partecipanti all’assemblea siano più di 60, ogni condominio ha il dovere di individuare un rappresentate dell’assemblea che si occuperà della gestione delle aree condivise e della nomina dell’amministratore. Se non ce n’è uno, i condòmini possono richiedere all’autorità giudiziaria di nominarne uno (così come accade per l’amministratore).

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