Cos’è il condominio misto e come gestirlo efficacemente?

Condominio abitativo, commerciale, misto, minimo, supercondominio… spesso ci si perde tra le tante definizioni a riguardo. Quando parliamo di condominio, in generale, ci riferiamo alla coesistenza in uno stesso edificio sia di parti di proprietà esclusiva che di altre di proprietà comune. In poche parole, è un edificio al cui interno ci sono più proprietari che sono anche contitolari di alcune parti della struttura.

In questo articolo proveremo a fare chiarezza sul tema e affronteremo in dettaglio tutto ciò che riguarda il condominio misto e il suo funzionamento.

Cos’è il condominio misto

Possiamo introdurre il tema dicendo che si tratta di una realtà estremamente diffusa, in particolar modo in edifici molto grandi dove coesistono sia unità residenziali che unità aventi una destinazione d’uso differente.

Il condominio misto, dunque, è un condominio in cui si trovano sia unità immobiliari ad uso abitativo che unità immobiliari non residenziali. Al suo interno sono presenti locali commerciali, industriali, ecc.

Parliamo di condominio misto, per esempio, quando c’è un condominio in cui ci sono alloggi e appartamenti ma anche esercizi commerciali come bar, ristoranti, negozi, banche e studi professionali.

Differenza tra condominio misto e supercondominio

Con supercondominio si intende un complesso di immobili divisi gli uni dagli altri ma che presentano alcune zone in comune con tutti i proprietari. In concreto, un supercondominio è formato, per esempio, da due edifici che condividono la strada che porta agli ingressi e il cortile interno.

Quindi, mentre la definizione del condominio misto specifica la “natura” delle unità immobiliari che lo compongono, il termine supercondominio si concentra sul profilo “strutturale”, ovvero sul numero di immobili accomunati da aree in condivisione.

Naturalmente, per tale ragione è possibile che un supercondominio sia anche un condominio misto, quando presenta sia unità residenziali che unità non abitative.

Superbonus 110% per condominio misto

La questione condomini misti è tornata recentemente in primo piano per via delle agevolazioni fiscali concesse per i lavori di efficientamento energetico, e non solo, che rientrano nel cosiddetto Superbonus 110%.

Il Superbonus 110% è un beneficio fiscale regolato dal Decreto Rilancio (DL 34/2020), all’articolo 119, che prevede una detrazione del 110% delle spese sostenute (dal 1 luglio 2020) per particolari lavori finalizzati all’efficienza energetica, al consolidamento statico o alla diminuzione del rischio sismico degli edifici. Tra questi interventi rientra anche la costruzione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici.

La misura è molto interessante per la questione della riqualificazione energetica in condominio. La domanda è quindi se anche i condomini misti hanno accesso a questa particolare agevolazione fiscale che punta a far diventare gli edifici efficienti e sicuri.

La normativa, al già citato art. 119 del decreto Rilancio, parrebbe rendere disponibile la misura solo per le:

• porzioni comuni di edifici residenziali in condominio;
• unità immobiliari abitative indipendenti e con uno o vari accessi autonomi dall’esterno, anche se ubicate dentro strutture plurifamiliari;
• unità immobiliari residenziali singole e le relative pertinenze in edifici all’interno di un condominio.

Per risolvere questo dubbio ci viene incontro la circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate. Tramite questa circolare si stabilisce che i lavori realizzati nelle parti condivise di un edificio possono essere oggetto di Superbonus solamente quando le spese riguardano un immobile in prevalenza residenziale.

Perciò possono esserci due casi, che si differenziano in base alla percentuale di superficie complessiva delle unità abitative del condominio:

1. se la percentuale supera il 50%, e si tratta quindi di un edificio residenziale nel suo complesso, usufruiscono del Superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle parti comuni anche il proprietario di unità immobiliari non residenziali che sostiene tali spese. Egli, tuttavia, non potrà beneficiare del Superbonus per interventi condotti sui propri immobili;
2. se la percentuale è inferiore al 50%, e parliamo dunque di un edificio non residenziale nel suo complesso, la detrazione è concessa per le spese riguardanti le parti comuni solo ai proprietari di unità immobiliari abitative comprese nel medesimo edificio. Questi potranno anche avere diritto al beneficio fiscale per gli interventi trainati eseguiti sui loro immobili, a patto che non risultino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

APE convenzionale e condomini

Per quanto concerne invece il calcolo dell’efficienza energetica dell’edificio, l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA) nel Vademecum dedicato, ha precisato che l’APE convenzionale di edifici che contengono più unità immobiliari al loro interno riguarda l’edificio nel suo complesso.

L’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica, certifica appunto la prestazione e la classe energetica (in una scala da G ad A4) di un edificio e contiene delle proposte di efficientamento per l’immobile in questione.

Come già illustrato precedentemente, però esistono due possibili opzioni:

• con un’incidenza delle unità abitative maggiore al 50% (riferita alla superficie totale): ricadono nell’APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi natura, fornite di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari che ne sono sprovviste ma in cui è possibile installarlo. Pertanto, durante la redazione dell’APE si metterà la spunta su “Residenziale” e, se sono presenti unità immobiliari non residenziali con impianto di climatizzazione invernale o che possono installarlo, si mette la spunta anche su “Non residenziale”;
• con un’incidenza delle unità abitative minore o uguale al 50% (riferita alla superficie totale): la spunta va messa esclusivamente su “Residenziale”. Le unità immobiliari da prendere in considerazione nell’APE sono solamente quelle abitative anche se mancanti di impianto di condizionamento invernale.

Come gestire un condominio misto

Ma quindi come funziona un condominio misto? La normativa non stabilisce nessuna regola particolare per la gestione di un condominio misto, anche perché ai fini della sua amministrazione, non è rilevante la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.

Che si tratti di un condominio commerciale oppure abitativo, poco importa, non sussistono differenze sostanziali per un amministratore di condominio. Di conseguenza, nel condominio misto si attuano tutte le regole comuni già individuate concernenti l’amministrazione, la gestione delle spese, l’uso di beni e spazi condivisi e così via.

Chiaramente, il regolamento, obbligatorio solo per i condomini con più di dieci titolari, potrà individuare norme diverse, riguardo per esempio la divisione dei costi condominiali in base al tipo di uso delle unità immobiliari.

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