Stato legittimo immobile, che cos’è e a cosa serve

Come verificare l’assenza di violazioni edilizie e proteggere l’acquirente di una compravendita? Lo stato legittimo di un immobile è lo strumento giusto: questo documento è stato definito per la prima volta dal Testo Unico Edilizio (DPR 380/2001) ed è legato ai titoli abilitativi edilizi che sono stati ottenuti per autorizzare l’avvio dei lavori e degli interventi successivi.

Analizziamo più approfonditamente che cos’è lo stato legittimo dell’immobile, le normative che lo riguardano e le modifiche introdotte dal recente decreto Salva-Casa.

Cos’è lo stato legittimo di un immobile

Lo stato legittimo di un immobile è un documento che certifica la conformità di un edificio alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua costruzione o delle successive modifiche. Questo documento è fondamentale per garantire che l’immobile non presenti irregolarità edilizie che possano comprometterne la commerciabilità o il suo utilizzo.

Secondo l’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001, lo stato legittimo di un immobile è determinato dal titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione o dalle autorizzazioni successive per eventuali interventi parziali o totali. Inoltre, il D.L. 76/2020, art. 10 comma 1 lett. d), specifica che lo stato legittimo include non solo il titolo abilitativo originale ma anche le modifiche successive.

La verifica dello stato legittimo dell’immobile è stata introdotta per offrire una maggiore tutela agli acquirenti e fornire loro una garanzia sulla regolarità urbanistica ed edilizia della proprietà. La Cassazione penale (30168/2017) stabilisce, infatti, che non è possibile intervenire su immobili abusivi non sanati.

A cosa serve lo stato legittimo?

Lo certificato di stato legittimo ha diverse funzioni:

• garantire la legittimità dell’immobile, per assicurarsi che l’edificio sia stato realizzato e modificato con le dovute autorizzazioni;
• assicurare la regolarità degli immobili ante ’42 e ante ’67, quindi per le costruzioni risalenti al periodo prima dell’introduzione della Legge Ponte del 1967, che rendeva obbligatoria la licenza edilizia;
• tutela dell’acquirente, in assenza di legittimità, anche un semplice lavoro di manutenzione ordinaria potrebbe essere considerato un nuovo abuso edilizio;
• usufruire delle detrazioni fiscali per le spese di riqualificazione dell’immobile.

Poiché la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia spetta alla pubblica amministrazione, che può intervenire su segnalazione o spontaneamente, è sempre necessario verificare lo stato legittimo prima di avviare qualsiasi intervento sull’immobile, sia esso di manutenzione o di ristrutturazione, soprattutto in presenza di dubbi o mancanza di informazioni storiche sull’edificio. In questo modo sarà possibile avviare, quando necessario, le procedure richieste per una sanatoria edilizia.

Come verificare la legittimità di un immobile?

Come abbiamo visto, verificare la legittimità di un immobile significa accertarsi che l’edificio sia conforme ai titoli abilitativi edilizi rilasciati dall’amministrazione comunale. Questi titoli includono, per esempio, il permesso di costruire e le concessioni edilizie.

Il primo passo per la verifica è consultare il Comune dove è situato l’immobile, chiedendo l’accesso agli atti e ai titoli abilitativi edilizi. In alternativa, è possibile rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, che può effettuare un controllo dettagliato.

Il tecnico, dopo un sopralluogo, produce una dichiarazione di conformità urbanistica in cui attesterà:

• lo stato legittimo dell’immobile come rappresentato nell’elaborato grafico, basato sulla documentazione allegata e sui titoli abilitativi;
• l’assenza di violazioni edilizie, confermando che l’immobile rientra nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001;
• per immobili non sottoposti a tutela, che l’immobile rientri nelle tolleranze costruttive dei commi 1 e 2 dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

Quali documenti certificano la legittimità di un edificio?

I principali documenti che certificano la legittimità di un edificio includono:

• il permesso di costruire rilasciato dal Comune per autorizzare la costruzione o la modifica di un immobile;
• il certificato di agibilità che attesta l’idoneità dell’edificio all’uso previsto;
• i titoli abilitativi edilizi, come CILA, SCIA e Super-SCIA;
• la documentazione catastale, incluse mappe e planimetrie, che devono essere conformi allo stato reale dell’immobile.

Il certificato di stato legittimo

Il certificato di stato legittimo è un documento formale che attesta la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile. Esso viene rilasciato da un tecnico abilitato, che verifica la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e i titoli abilitativi presenti: si accerta così che le tolleranze costruttive siano conformi a quanto previsto dall’art. 34-bis del DPR 380/2001.

Chi lo rilascia?

Il certificato di stato legittimo viene, dunque, rilasciato da un tecnico abilitato, per esempio un architetto, un geometra o un ingegnere. Il tecnico effettua un sopralluogo e verifica la documentazione edilizia e catastale dell’immobile per attestare la sua conformità, assumendosi la responsabilità dei dati contenuti al suo interno.

Quanto costa un certificato di stato legittimo?

Il costo del certificato di stato legittimo può variare in base a diversi fattori, tra cui:

• la complessità dell’immobile;
• la quantità di documentazione da esaminare;
• le tariffe del tecnico incaricato.

In genere, il costo può oscillare tra i 300 e i 2000 euro, a seconda della situazione specifica. È consigliabile richiedere preventivi a più tecnici per ottenere un’idea precisa del costo.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto Salva Casa 2024 (DL 69/2024) ha introdotto importanti novità riguardanti lo stato legittimo degli immobili. Tra i cambiamenti principali, ci sono modifiche significative all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, volte a semplificare l’attestazione dello stato legittimo di un immobile. Dal 30 maggio 2024, lo stato legittimo può essere comprovato sia con il titolo originario di costruzione sia con titoli successivi per l’autorizzazione di interventi parziali, a condizione che l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Le principali novità includono:

• la possibilità di dimostrare lo stato legittimo attraverso titoli rilasciati per accertamento di conformità in sanatoria o con il pagamento di sanzioni pecuniarie;
• le irregolarità edilizie sulle parti comuni non influenzano la legittimità di una singola unità immobiliare e viceversa.

Inoltre, il decreto stabilisce che le sanzioni per interventi senza permesso di costruire o in difformità concorrono alla determinazione dello stato legittimo.

Lo stato legittimo degli immobili in assenza di titoli abilitativi edilizi

Nelle situazioni in cui un immobile è privo di titoli abilitativi edilizi, per esempio quando si tratta di costruzioni molto datate o di edifici realizzati prima dell’introduzione delle normative vigenti, la verifica della legittimità può essere un po’ più complessa.

Lo stato legittimo può essere attestato tramite:

• informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, come fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio e atti pubblici o privati.
• titolo abilitativo che ha autorizzato l’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi di interventi parziali.

Queste disposizioni rimangono valide anche con il nuovo decreto Salva Casa. Inoltre, gli interventi in parziale difformità devono essere rimossi o demoliti dal responsabile della violazione. In caso d’impossibilità a procedere con la demolizione è prevista una sanzione.

Per tutti i professionisti del settore che desiderano rimanere aggiornati sulle nuove normative, acquisendo i crediti formativi per ingegneri richiesti dal loro Albo, Unione Professionisti mette a disposizione un ampio catalogo formativo online, con un occhio sempre attento alla pratica lavorativa di tutti i giorni.