Valutazione immobiliare in base agli standard internazionali

L’estimo immobiliare

L‘estimo immobiliare serve a formulazione un giudizio di valore, espresso in denaro, su beni immobili, secondo principi che consentono una stima immobiliare o un giudizio di convenienza economica.

Nell’estimo immobiliare si individua l’aspetto economico da valutare per prevedere il più probabile valore che un immobile potrà avere in futuro nel mercato se rimane nelle stesse condizioni in cui era al momento della stima non muteranno.

Dunque è importante conoscere bene sia l’immobile sia il mercato immobiliare e il suo andamento nel tempo. La stima del valore, infatti, si basa sulla comparazione di prezzi di immobili con le stesse caratteristiche.

Una procedura di comparazione sistematica applicata alla stima degli immobili è il Market Comparison Approach.

Cosa s’intende per valore immobiliare?

Il valore totale di un immobile si ottiene moltiplicando il dato della superficie commerciale per la quotazione al metro quadro, e per i coefficienti di merito. 

Il valore immobiliare, o valore al metro quadro, a sua volta si calcola considerando:

• la superficie lorda dell’immobile
• il valore di mercato minimo e massimo 
• lo stato conservativo, la classe catastale
• la tipologia (civile, villa, box, garage…).

Standard Internazionali e Standard Nazionali

Lo Standard di Stima Immobiliare è un insieme di regole che riguardano il metodo estimativo e le fasi operative. Gli Standard servono a stabilire definizioni tecniche, criteri di valutazione, norme guida.

I principali Standard Internazionali sono:

• International Valuation Standards (IVS)
• European Valuation Standards (EVS)
• Appraisal & Valuation Standards (Royal Insitution of Chartered Surveyors RICS)
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

I principali Standard Nazionali sono:

• Norma UNI 10839-1:1999
• Codice delle valutazioni immobiliari
• Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI)
• Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI).

Chi è il valutatore immobiliare

Il riferimento italiano per la figura del valutatore immobiliare è la norma UNI 11558/2014 “Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”.

II valutatore immobiliare deve avere un’esperienza nel settore di almeno tre anni e avere competenze in estimo, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale. Sono richieste conoscenze anche in questi campi: diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, e scienza e tecnica delle costruzioni.

Il valutatore deve sapere come effettuare la valutazione nelle varie fasi:

• rilevazione dei dati
• applicazione dei procedimenti di stima
• audit immobiliare
• riesame dei rapporti di valutazione.

Possono esercitare la professione di valutatori Immobiliari: professionisti iscritti agli albi professionali degli ingegneri, architetti, geometri, periti industriali e agronomi;periti esperti presso le camere di commercio; studi associati di professionisti; società di valutazione immobiliare; agenti immobiliari.

A livello europeo, dal qualche anno, esiste la possibilità di acquisire la qualifica REV – Recognised European Valuer –, ovvero il marchio di eccellenza per i valutatori degli immobili.