Che cosa è il Market Comparison Approach (MCA)

Market Comparison Approach (MCA), Income Capitalization Approach, Cost Approach. L’ordine non è casuale, infatti segue una logica imperniata sulla scelta della metodologia estimativa e valutativa in base alla tipologia di immobile, alla presenza o meno di immobili comparabili, alla reperibilità di informazioni.

Con il termine Market Comparison Approach, si definisce solitamente una procedura di comparazione sistematica applicata alla stima degli immobili. Una procedura tecnico scientifica che prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-economiche.

Il principio base su cui si fonda il procedimento, consiste nella considerazione che il mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il prezzo di immobili simili, dato per scontato che un compratore non è disposto a pagare per un immobile sostituibile con altri simili un prezzo più alto di quello già determinato nello stesso mercato per un immobile con le stesse caratteristiche.

A quali tipi di edifici si applica il Market Comparison Approach?

La procedura di Market Comparison può essere applicata a tutti gli immobili, a patto che si possa rilevare un numero sufficiente di transazioni immobiliari recenti. Tre o quattro rilevazioni di transazioni recenti sono ritenute sufficienti per un risultato accettabile in termini di valutazione immobiliare.

Cosa prevede l’applicazione sistematica e scientifica del Market Comparison Approach ?

L’applicazione di questo tipo di processo tecnico comporta in primo luogo un aggiustamento dei prezzi di vendita degli immobili. Tali aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari e possono essere stimati con i tradizionali criteri di stima ed espressi sia in termini di percentuale che in termini di valore.

Come si struttura e suddivide un processo di Market Comparison ?

Questo tipo di procedura si articola in diverse fasi:

• analisi del mercato per la rilevazione dei contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato

• rilevazione dei dati immobiliari completi

• scelta delle caratteristiche immobiliari

• compilazione della tabella dei dati

• analisi dei prezzi marginali

•  redazione della tabella di valutazione

• sintesi valutativa e presentazione dei risultati

Le prime tre fasi sono riconducibili  alla rilevazione dei dati e la scelta delle caratteristiche, mentre le fasi restanti riguardano la redazione del rapporto di valutazione.