Ripartizione delle spese condominiali: facciamo chiarezza

La ripartizione delle spese condominiali è un tema che può generare molte incomprensioni e discussioni tra i vari inquilini di uno stabile. Comprendere come queste spese vengano suddivise e chi è responsabile del loro pagamento è essenziale per una convivenza serena. In questo articolo, faremo chiarezza su come ripartire le spese condominiali, ma anche di quali spese si tratta, come si calcolano e chi deve pagarle.

Quali sono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono i costi che si sostengono per gestire le parti comuni di un condominio, sono perciò un’incombenza che riguarda tutti i condòmini. Gli importi dovuti, però, devono essere quantificati in modo proporzionale rispetto al valore della proprietà. Per questa ragione, viene effettuata la cosiddetta divisione in millesimi condominiali della struttura e vengono valutati diversi criteri e coefficienti (destinazione d’uso, orientamento dell’immobile, piano, ecc.).

Questo calcolo viene riportato nel regolamento di condominio insieme alle relative tabelle millesimali, che saranno poi approvate dall’assemblea condominiale tramite delibera. Le spese condominiali però non sono tutte uguali, ma si dividono in varie categorie, ognuna delle quali ha regole specifiche per la loro ripartizione tra i condomini.

Spese ordinarie e spese straordinarie

Le spese ordinarie includono tutti quei costi necessari per la gestione quotidiana del condominio. Tra queste rientrano, per esempio:

• pulizia delle scale,
• illuminazione delle aree comuni,
• manutenzione ordinaria degli ascensori,
• gestione del riscaldamento comune.

Le spese straordinarie, invece, riguardano interventi non frequenti e di maggiore entità, come:

• rifacimento del tetto,
• installazione o sostituzione dell’ascensore,
• installazione di una nuova caldaia,
• ristrutturazione della facciata,
• tutti i lavori di ristrutturazione importanti.

Per quest’ultima tipologia di costi, spesso è necessario che il preventivo venga approvato prima in assemblea con la maggioranza qualificata dei voti, quindi con una quantità di preferenze che rappresenti la maggioranza dei presenti e almeno il 50% del valore dell’edificio (art. 1136 comma 2 del Codice Civile).

Spese comuni divisibili e indivisibili

Le spese comuni possono anche essere classificate in divisibili e indivisibili. Le spese divisibili sono quelle che possono essere ripartite in base all’uso o al godimento delle parti comuni, come il riscaldamento, mentre le spese indivisibili sono quelle che devono essere ripartite equamente tra tutti i condomini, indipendentemente dall’uso effettivo, ad esempio la manutenzione del tetto.

I criteri per la ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali avviene solitamente in base ai millesimi di proprietà, un sistema che assegna a ciascun condomino una quota proporzionale alle dimensioni del suo appartamento rispetto all’intero edificio. All’interno del Corso tabelle millesimali di Unione Professionisti, potrai trovare una descrizione accurata e aggiornata dei criteri giuridici e pratici usati per elaborare in modo corretto questo strumento di ripartizione, insieme a una casistica completa e dettagliata.

Esistono però anche altri criteri di riparto che possono essere adottati dal regolamento condominiale o decisi dall’assemblea dei condomini, in base alle necessità specifiche di quello stabile. Ad esempio, nel caso della ripartizione delle spese per l’ascensore per il piano terra, è possibile esonerare specifici condòmini approvando una delibera unanime in assemblea.

Come si calcolano le spese condominiali?

Calcolare le spese condominiali in base ai millesimi garantisce, perciò, una suddivisione equa delle quote da corrispondere. Come abbiamo già accennato, infatti, per individuare l’importo dovuto da ciascuno dei proprietari, è necessario conoscere i millesimi di ogni appartamento, dove 1000/1000 rappresenta l’intero edificio. Ogni unità immobiliare ha un numero di millesimi basato su superficie, cubatura e ubicazione.

Ma conoscere la grandezza dell’immobile non basta, il calcolo delle tabelle è complesso e richiede l’esame di vari coefficienti, come quello di destinazione e quello di piano, ma anche il coefficiente di orientamento, di luminosità e di prospetto. In questi casi, i tecnici si avvalgono di software specifici che semplificano la procedura e la velocizzano.

Chi è tenuto a pagare le spese condominiali tra inquilino e proprietario?

La questione della ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino è spesso fonte di controversie. In linea generale:

• l’inquilino è responsabile delle spese ordinarie, ovvero quelle necessarie per la manutenzione e il funzionamento quotidiano del condominio;
• il proprietario, invece, è tenuto a pagare le spese straordinarie, cioè quelle relative a lavori di manutenzione straordinaria o a migliorie dello stabile.

Tuttavia, è sempre importante fare riferimento al contratto di locazione e al regolamento condominiale per avere una chiara indicazione delle responsabilità specifiche.

Se sei interessato a lavorare nel settore della gestione condominiale, il Corso per Amministratore di Condominio di Unione Professionisti, offre una formazione completa e aggiornata sulla normativa condominiale. Il corso 72 ore si svolge in modalità FAD asincrona online, permettendoti di studiare comodamente da casa secondo i tuoi tempi. Durante le lezioni, acquisirai tutte le competenze necessarie per gestire in modo efficiente un condominio, affrontando sia i profili strutturali e che quelli funzionali, ma anche le questioni contrattuali e la mediazione civile e commerciale.

Una volta terminato, otterrai crediti formativi riconosciuti da CNGEGL e CNI (72 crediti formativi professionali) e potrai sostenere l’esame abilitante in aula, come previsto dal Decreto Ministeriale 13 Agosto 2014 n°140.