Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali?

In ogni condominio, la distribuzione delle spese tra i vari proprietari è spesso un tema delicato e fonte di discordie. Per prevenire tali conflitti, lo strumento più utilizzato è proprio quello delle tabelle millesimali. Queste tabelle definiscono in modo preciso il valore delle quote di proprietà di ogni condomino e determinano il peso di voto di ciascun proprietario nelle assemblee condominiali.

Ma quando bisogna modificare le tabelle millesimali? Nei prossimi paragrafi, vedremo le circostanze in cui si rende necessario aggiornare le tabelle millesimali, ma anche cosa stabilisce la normativa di riferimento e le modalità per farlo.

Tabelle millesimali: obbligatorie o facoltative?

Le tabelle millesimali, normalmente, sono realizzate dal costruttore durante la divisione dell’edificio. Il calcolo delle tabelle millesimali viene fatto basandosi sui valori di mercato delle unità immobiliari. Secondo l’articolo 1138 del Codice civile, è necessario redigere un regolamento di condominio quando il numero dei condòmini supera le dieci unità, il che porterebbe a pensare che le tabelle millesimali siano obbligatorie per condomini di tali dimensioni.

La Corte di Cassazione, in una sentenza del 19 luglio 2012 (n. 12471), ha però chiarito che le tabelle millesimali non sono intrinsecamente obbligatorie, anche nel caso di condomini con più di dieci immobili. L’inclusione delle tabelle millesimali nel regolamento condominiale, infatti, per la Corte è una formalità che non altera la loro natura indipendente. I condòmini, in assenza di un regolamento che specifichi le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, possono liberamente concordare su altri criteri di ripartizione, a condizione che rispettino la proporzionalità delle spese e delle quote di proprietà come stabilito dalla legge (articolo 1123 Cc), delineando così una flessibilità nella gestione delle pratiche condominiali.

I casi in cui è obbligatorio rifare le tabelle millesimali

L’art. 69 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile stabilisce che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari indicati nella tabella millesimale possono essere modificati solo con il consenso unanime. Tuttavia, la giurisprudenza ha stabilito che, per le revisioni che non contravvengano ai criteri di ripartizione legali definiti dalla legge, quindi dal Codice civile o dalle normative condominiali contrattuali, è sufficiente il voto della maggioranza dell’assemblea.

Esistono alcune specifiche situazioni in cui è necessario rifare le tabelle millesimali e quindi una revisione del calcolo, vediamole insieme.

Errore nelle tabelle millesimali

Se si scopre un errore nelle tabelle millesimali che influisce sulla corretta distribuzione delle quote condominiali, bisogna procedere alla modifica del calcolo. Un errore può essere di natura matematica oppure derivare da un’errata attribuzione delle metrature o delle destinazioni d’uso. Come abbiamo visto, la legge, tramite l’art.69 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, permette la revisione per errore mediante una votazione a maggioranza dell’assemblea, senza necessità di unanimità.

Modifiche strutturali all’edificio

Modifiche significative all’edificio, come l’aggiunta di un ascensore o la sopraelevazione, possono alterare in modo incisivo i valori proporzionali delle unità immobiliari. In questi casi, è necessario rifare le tabelle millesimali per assicurare una giusta ripartizione delle spese relative alle parti comuni.

Come procedere alla modifica delle tabelle millesimali in condominio

La procedura per la modifica prevede la convocazione di un’assemblea straordinaria e la consultazione di un tecnico qualificato che ricalcoli i millesimi in base alle nuove esigenze, per poi procedere con l’approvazione delle tabelle millesimali.

Una volta approvate, l’effetto della nuova ripartizione delle spese non è retroattivo. Ciò significa che eventuali discrepanze nelle spese precedenti dovrebbero essere trattate come casi di indebito arricchimento e risolte attraverso rimborsi o compensazioni.

Il costo per la modifica delle tabelle è variabile perché dipende dalla complessità del ricalcolo e dall’entità delle modifiche strutturali. Generalmente, il costo è sostenuto dal condominio, ma può essere ripartito in base ai benefici ottenuti dalle singole modifiche apportate all’edificio.

Formazione online su tabelle millesimali e amministrazione del condominio

Abbiamo visto, quindi, quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali e come procedere per la loro modifica. Si tratta di un processo che richiede una chiara comprensione delle normative e delle responsabilità legate alla gestione condominiale. Per questo motivo Unione Professionisti ha creato il Corso Tabelle Millesimali, che offre una panoramica approfondita sui criteri giuridici e pratici per redigere in modo corretto le tabelle millesimali condominiali, anche nei casi di revisione.

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