Decreto Salva Casa: ruolo e responsabilità dei professionisti

Più della metà degli immobili in Italia potrà usufruire delle nuove possibilità di sanatoria per le piccole irregolarità edilizie previste dal decreto Salva Casa 2024. Un’opportunità concreta per i diversi professionisti che operano nel settore, come ingegneri, architetti e geometri, che vedranno aumentare la richiesta di servizi e incarichi. Ma esiste anche l’altro lato della medaglia, dal momento che la normativa comporta nuove responsabilità importanti per i tecnici.

Il decreto, infatti, introduce disposizioni specifiche che rendono queste figure essenziali per la mediazione tra i proprietari di immobili e la pubblica amministrazione. Questo aspetto solleva notevoli perplessità tra i professionisti: pur riconoscendo la necessità di alcune semplificazioni, gli ordini professionali sono preoccupati per le responsabilità eccessive che vengono imposte e per la mancanza di chiarezza su temi come le tolleranze edilizie e il cambio di destinazione d’uso. Vediamo, quindi, quali sono le responsabilità dei tecnici nel decreto Salva Casa e le criticità emerse.

Decreto Salva Casa: la responsabilità dei tecnici

Il Decreto Salva Casa rappresenta un’importante novità nel panorama normativo italiano che, di fatto, prevede nuove responsabilità dei professionisti tecnici che lavorano nel settore edilizio.

Per questa ragione, durante le audizioni in Commissione Ambiente sul disegno di legge di conversione del decreto, sono state sollevate molte proposte di modifica. Il provvedimento, mirato alla sanatoria delle piccole difformità edilizie, presenta alcuni aspetti problematici che rischiano di rendere le responsabilità professionali richieste eccessivamente gravose e complesse da gestire.

L’accertamento di conformità

Ma quindi quali saranno le attestazioni da produrre? Una delle principali responsabilità dei professionisti tecnici nel decreto riguarda l’accertamento di conformità degli immobili. Ciò richiede una valutazione dettagliata per verificare che le costruzioni rispettino le norme edilizie vigenti al momento della loro realizzazione e quelle urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria.

Per questo punto in particolare, il presidente della Rete delle Professioni Tecniche, Armando Zambrano, ha espresso il suo apprezzamento per le misure volte a semplificare le procedure di accertamento della conformità edilizia e urbanistica. Si tratta, difatti, di misure essenziali per promuovere i processi di rigenerazione urbana, migliorare la prevenzione antisismica e incrementare l’efficienza energetica.

Datazione degli interventi e degli immobili

Il compito più complesso e delicato per i tecnici, però, riguarda la datazione degli interventi e degli immobili. Le nuove disposizioni sulla “doppia conformità” semplificata (che richiede la conformità alle norme edilizie al momento della realizzazione più la conformità alle norme urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria) rendono cruciale l’attestazione dell’epoca di realizzazione dell’intervento per determinare quali regole tecniche e di progettazione seguire.

Il decreto stabilisce che la datazione può essere comprovata tramite informazioni catastali, fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio o qualsiasi altro atto pubblico o privato, oltre ai titoli edilizi.

Se la documentazione non è reperibile, il tecnico incaricato deve dichiarare personalmente la data di realizzazione, assumendosi in toto la responsabilità, con il rischio di incorrere in sanzioni penali in caso di dichiarazioni false.

Sanzione per la sanatoria e la perizia di stima

Per la sanatoria delle difformità parziali, il Decreto Salva Casa stabilisce una sanzione compresa tra 1.000 e 30.894 euro. L’importo preciso della sanzione corrisponde al doppio dell’aumento del valore dell’immobile causato dagli interventi resi legittimi.

Nel caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, la sanzione equivale al:

“maggiore importo tra il danno causato e il profitto ottenuto attraverso la trasgressione”.

Calcolo della sanzione

La cifra esatta da pagare deve essere calcolata da un professionista abilitato, basandosi su una perizia di stima. Tuttavia, il decreto non specifica i criteri o le metodologie da utilizzare per questa perizia, lasciando quindi al professionista la responsabilità dell’esame dell’immobile da regolarizzare.

Attestazione antisismica e tolleranze costruttive

Infine, i tecnici devono produrre un’attestazione antisismica per gli immobili realizzati in zone sismiche, con interventi soggetti alle nuove tolleranze costruttive ed esecutive. L’attestazione dovrà, quindi, confermare che i lavori sono conformi alle normative antisismiche specificate e dovrà essere corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento. Tutta questa documentazione sarà poi inviata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale.

Si stabilisce, infine, che le nuove regole sulle tolleranze non debbano limitare i diritti dei terzi. Pertanto, al tecnico abilitato sarà richiesto di verificare la presenza di eventuali limitazioni, indicare le azioni necessarie per eliminarle e, se necessario, presentare i relativi titoli edilizi. Ed è qui che viene fuori un ulteriore paradosso: si chiede ai professionisti di garantire che i diritti dei terzi non siano violati quando, sempre secondo Zambrano, né i professionisti né la Pubblica Amministrazione possono avere certezza su questo punto. Ne consegue che ogni permesso di costruire in sanatoria dovrebbe essere rilasciato “fatti salvi i diritti dei terzi”, soprattutto in situazioni complesse come quelle degli abusi edilizi non sanabili.