Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

I millesimi condominiali servono a determinare la quota di partecipazione alle spese di ciascun condomino, in maniera proporzionale al valore dell’immobile. Questo valore è influenzato da vari fattori, come l’abitabilità dell’appartamento, ma anche l’esposizione alla luce, il panorama, ecc. Si tratta, in sostanza, di un calcolo fondamentale per la gestione delle spese condominiali e dei diritti di voto nelle assemblee. Ognuno dei proprietari può trovare l’indicazione della propria quota all’interno delle tabelle millesimali.

Ma come si calcolano i millesimi di un appartamento condominiale? In questo articolo analizzeremo nel dettaglio tutti i passaggi necessari e gli elementi che influenzano il calcolo.

Cosa sono i millesimi di un immobile?

I millesimi di un’abitazione rappresentano l’unità di misura della quota di proprietà in un condominio, che, come abbiamo visto, è proporzionale al valore dell’immobile. Si utilizza il termine millesimi perché l’edificio viene considerato un intero, il cui valore è convenzionalmente stabilito in 1000. Il peso di ogni unità immobiliare viene quindi determinato in base al valore complessivo dell’edificio.

Ma chi stabilisce i millesimi di un appartamento? Le tabelle millesimali possono essere realizzate in due modi diversi:

• le tabelle contrattuali vengono create del proprietario dello stabile o dal costruttore e sono accettate dal proprietario al momento dell’acquisto;
• le tabelle assembleari, sono approvate dall’assemblea condominiale nel momento in cui sono assenti quelle contrattuali.

Dopo questa doverosa premessa, possiamo entrare nel vivo della questione e parlare di come calcolare i millesimi condominiali.

Come si calcolano i millesimi di proprietà di un appartamento

In questa prima fase, si tratta di capire come calcolare i millesimi in metri quadri. Infatti, il primo passo per calcolare i millesimi di proprietà di un appartamento è determinare la superficie complessiva dell’edificio. Questa superficie include la somma delle superfici dei singoli appartamenti e delle parti comuni, come scale, ascensori e cortili. Questi dati possono essere ricavati dall’atto di compravendita dell’immobile o dall’atto di costituzione del condominio.

Dopo aver determinato la superficie totale dell’edificio, si procede a calcolare la percentuale di proprietà, quindi la quota millesimale di ciascun appartamento. Per farlo, bisogna confrontare la superficie dell’appartamento con la superficie complessiva dell’edificio. La superficie dell’immobile viene convertita in millesimi moltiplicando la superficie dell’appartamento per 1.000 e poi divisa per la somma delle superfici di tutto il condominio. Ad esempio, se un appartamento ha una superficie di 100 metri quadri e l’edificio ha una superficie totale di 1.000 metri quadri, la quota millesimale sarà:

100 x 1.000 / 1.000 = 100 millesimi

Il calcolo descritto sopra rappresenta la base, ma non è sempre così semplice. Infatti, esistono i cosiddetti coefficienti di riduzione, che il perito può applicare e che possono influenzare il risultato dei millesimi.

Coefficienti di riduzione dei millesimi

Come abbiamo anticipato, per determinare i millesimi in modo più preciso, non è sufficiente un semplice calcolo dei metri quadri in millesimi. Si utilizzano, infatti, dei coefficienti correttivi che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell’unità abitativa. Questi parametri possono influenzare il valore finale dei millesimi e vengono individuati dall’analisi del tecnico incaricato. Tra i principali coefficienti troviamo:

• coefficiente di destinazione d’uso: ogni tipologia di immobile ha un coefficiente rapportato al suo valore di mercato, quindi all’uso che se ne fa, per esempio un appartamento ha un coefficiente di 1.0, mentre un negozio o un laboratorio potrebbe avere un coefficiente diverso;
• coefficiente di piano: l’altezza del piano su cui si trova l’unità immobiliare incide sul calcolo dei millesimi, perciò un appartamento all’ultimo piano senza ascensore potrebbe avere un coefficiente di riduzione maggiore rispetto a uno che si trova al piano terra;
• coefficiente di orientamento: valuta l’orientamento dell’immobile, se verso nord, sud, ovest o est;
• coefficiente di luminosità: è il parametro che tiene conto della quantità di luce, che dipenderà ovviamente dalle presenza di aperture come finestre o di altre fonti di luce presenti;
• coefficienti di altezza: ovvero i coefficienti correttivi che incrementano all’aumentare dell’altezza di un vano;
• coefficienti di prospetto: che considerano la collocazione su una facciata piuttosto che su un’altra dell’edificio.

I coefficienti di riduzione possono essere applicati anche a singoli vani dell’appartamento, incidendo dunque sulla quota del singolo proprietario.

Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali possono essere modificate solo con il consenso dei proprietari dell’edificio e seguendo la procedura prevista dalla legge. È necessario rifare le tabelle millesimali nei seguenti casi:

• modifiche strutturali: se vengono effettuati lavori di ristrutturazione che alterano la superficie delle unità immobiliari;
• fusioni o suddivisioni: se due appartamenti vengono fusi in uno solo o un appartamento viene suddiviso in due;
• sentenze giudiziarie: in caso di contenziosi legali, un giudice può ordinare la revisione delle tabelle millesimali.

Ovviamente, ad ogni modifica deve seguire l’approvazione delle tabelle millesimali tramite delibera dell’assemblea condominiale.

Conclusione

Il calcolo dei millesimi di un appartamento è un processo complesso che richiede l’intervento di un perito specializzato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Il costo della procedura quindi dipenderà dalla tariffa del singolo professionista, ma anche dalla complessità specifiche del caso. Abbiamo visto, infatti, che il calcolo tiene conto di numerosi fattori oltre alla semplice superficie dell’unità immobiliare, come i coefficienti correttivi che riflettono le peculiarità di ciascun ambiente.

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