Come calcolare la superficie commerciale degli immobili

Come capire il valore commerciale di un immobile? Per rispondere a questa domanda dobbiamo prendere in considerazione la superficie commerciale.

Essa rappresenta la grandezza effettiva della proprietà, in quanto comprende tutti gli ambienti dell’immobile (includendo anche muri, balconi, garage, giardini, soffitte, pertinenze ad uso esclusivo, ecc.) Si trova indicata spesso all’interno degli annunci immobiliari come superficie commerciale vendibile: si tratta, infatti, di uno dei parametri fondamentali nella valutazione immobiliare.

In questo articolo cercheremo di definire meglio il concetto e ti aiuteremo a scoprire tutti i segreti sul calcolo della superficie commerciale di un immobile.

Cos’è la superficie commerciale di un immobile?

Per avere una definizione di superficie commerciale dobbiamo affidarci al Codice delle Valutazioni Immobiliari che, con questo termine, indica le dimensioni effettive di un immobile.

Le aree incluse in questo calcolo sono:

• le superfici coperte calpestabili, compresi i muri interni, quelli condivisi con altri immobili e quelli perimetrali;
• le pertinenze ad uso esclusivo come posti auto, soffitte, cantine e mansarde;
• le superfici scoperte, quindi esterne, quali balcone, giardino, terrazza, veranda, ecc.

Nel caso delle abitazioni, dunque degli immobili ad uso residenziale, per calcolare i metri quadri bisognerà sommare le superfici ponderate di tutte le parti di cui è composta. Ma cosa si intende per superficie ponderata? Si tratta di un parametro di mercato, utilizzato nella valutazione dell’immobile, che indica la somma percentuale di tutte le superfici di cui una proprietà è costituita. Calcolandola è possibile ottenere il valore economico di una casa o di un appartamento, per questa ragione è un’informazione essenziale per chi acquista o vende casa.

Per semplificare il calcolo dei metri quadri commerciali, oltre alla superficie commerciale è stato delineato anche il concetto di superficie calpestabile, vediamolo insieme.

Che differenza c’è tra superficie commerciale e superficie calpestabile?

Abbiamo visto qual è il significato della superficie commerciale e abbiamo introdotto anche un nuovo concetto, quello di superficie calpestabile. Ma a cosa ci riferiamo nello specifico?

La superficie calpestabile, definita anche come metratura netta, è appunto il netto della superficie commerciale. In poche parole, è intesa come lo spazio realmente disponibile dentro la casa, quindi il “pavimento”. Per questa ragione la quantità di metri quadri calpestabile è quasi sempre inferiore rispetto ai metri quadri commerciali.

Riassumendo, superficie commerciale e calpestabile sono collegate tra loro, ma non sempre coincidono.

Come calcolare la superficie commerciale di un immobile

Qualunque immobile, indipendentemente dalla sua destinazione d’uso, è composto da: vani principali, come la cucina e le camere da letto, e da vani accessori, a loro volta suddivisi in diretti (per esempio bagni, corridoi e disimpegni) e indiretti (quelli che vengono definiti anche pertinenze).

La stima della superficie commerciale di un appartamento o di una casa non conferisce lo stesso valore a tutte le zone. Infatti, per calcolarla in modo esatto non basta sommare semplicemente le superfici di vani e pertinenze di un immobile, ma bisogna impiegare i coefficienti stabiliti per ciascuna area, ovvero le cosiddette “quote percentuali“.

In sostanza, dopo aver effettuato tutte le misurazioni, è necessario sommarle tenendo conto dei coefficienti specifici. Ad ogni ambiente, e quindi a ciascuna tipologia di superficie, è associata una certa percentuale di calcolo: nel caso delle superfici calpestabili, per esempio, è del 100%, così come per muri interni e perimetrali, mentre i muri in condivisione valgono nella misura del 50%. Andando avanti troviamo che i soppalchi valgono per l’80% e i giardini di appartamento per il 15%, e così via.

Come misurare un immobile

Come abbiamo anticipato, per il calcolo dei metri cubi di un immobile bisogna distinguere le varie tipologie di ambiente. Troviamo infatti:

• vani principali e vani accessori diretti, la cui superficie viene misurata al lordo delle murature perimetrali sia interne che esterne. Se le pareti sono in condivisione con altre unità, si deve considerarle per metà spessore: quindi, se i muri devono essere valutati sino allo spessore di 50 centimetri, i muri condivisi sino a un massimo di 25 cm;
• pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’immobile, pure per soffitte, cantine e ambienti simili si attuano le stesse indicazioni dei vani principali, quindi includendo nel calcolo i muri perimetrali esterni e quelli condivisi fino al loro punto mediano;
• pertinenze esclusive di ornamento dell’immobile, come terrazze e balconi, che devono essere misurati tenendo in considerazione anche il contorno esterno, e le aree scoperte che invece si misurano fino al confine di proprietà.

In linea di massima, non vanno misurati i vani con un’altezza inferiore alla soglia di 1,50 metri.

Esempio di calcolo della superficie commerciale

Ma vediamo un esempio concreto di calcolo della superficie commerciale vendibile (SCV) di un immobile, tenendo in considerazione le quote percentuali previste per i diversi ambienti.

Pensiamo di calcolare la superficie commerciale di un’abitazione di 150 mq, a cui è collegato dall’interno un piano interrato di 50 mq dove è presente una cantina. Questa proprietà è composta anche da: un garage (25 mq), un giardino ad uso esclusivo (120 mq), un porticato (15 mq) e un balcone (4mq).

Adesso, bisogna determinare la superficie commerciale di ciascun ambiente, sulla base del relativo coefficiente.

L’appartamento possiede una quota percentuale da applicare del 100%, pertanto la sua superficie commerciale sarà pari a 150 mq, mentre a cantina e garage bisognerà attribuire la percentuale del 50%, ottenendo una superficie commerciale di 37,50 mq (75 mq/2). Al giardino esclusivo si applica la quota del 10%, il che significa che la superficie commerciale da conteggiare è di 12 mq. Per quanto riguarda porticato e balcone, invece, la percentuale della quota è del 35%, il che ci porta a una superficie commerciale uguale a 6,65 mq.

Adesso non ci resta che sommare le superfici commerciali parziali appena ottenute, per ottenere la SCV complessiva dell’immobile. In totale parliamo di una superficie commerciale di 206,15 mq.

Cosa escludere dal calcolo della superficie commerciale

In queste misurazioni non rientrano le quote percentuali delle aree di uso comune, per esempio quelle all’interno dei condomini. Stiamo parlando quindi di sale riunioni, scale e pianerottoli condivisi, locali tecnici e di guardiania, ma anche di giardini e aree scoperte di pertinenza dell’edificio condominiale.

In aggiunta a ciò, i vani (sia principali che accessori) che possiedono un’altezza inferiore a 1 metro e 50 centimetri non vengono inseriti nel calcolo della superficie commerciale.

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