Superficie fondiaria: cos’è e come si calcola

La superficie fondiaria è un concetto essenziale quando si progetta la costruzione di un’abitazione o di un edificio in generale.

Si tratta, infatti, di un parametro, definito dal Regolamento Unico Edilizio, indispensabile per rispettare tutte le leggi attualmente vigenti nell’ambito dell’edilizia, e da non confondere con la superficie commerciale di un immobile.

Ma qual è l’esatta definizione di superficie fondiaria e come si calcola? Se stai cercando la risposta a queste domande, continua a leggere l’articolo.

Cos’è la superficie fondiaria

La superficie fondaria, in generale, indica l’area di terreno che appartiene a un determinato proprietario e può essere indicata in metri quadrati, ettari o acri.

Essa può essere impiegata per determinare l’ammontare delle imposte da pagare o la dimensione di una proprietà in vendita, per esempio, in modo da stabilirne il valore di vendita.

Più precisamente si definisce superficie fondiaria la parte dell’area di costruzione usabile o già usata per scopi edilizi privati, che comprende anche la zona di posatura degli edifici e i loro spazi di pertinenza.

Come si calcola la superficie fondiaria

Il calcolo della superficie fondiaria, come abbiamo anticipato, incide sul prezzo di un immobile e anche sulle eventuali imposte previste sulla proprietà.

Per calcolarla in modo corretto bisogna possedere diversi dati relativi al terreno: per esempio, la lunghezza del perimetro, la distanza tra i confini, l’altezza e il livello del suolo.

In linea di massima, per trovare la superficie fondiaria si applica la formula: n x metri cubi/metri quadrati. La variabile n rappresenta il valore che moltiplica il rapporto tra volume edificabile e la superficie del lotto destinato alla costruzione. In questa operazione incidono diversi elementi, come la distanza da altri fabbricati e infrastrutture (ad esempio le strade), ma anche il limite massimo di altezza definito per quella precisa area e la popolazione residente nel Comune.

Inoltre, bisogna tenere a mente che la superficie fondiaria del lotto può cambiare in base alle normative in vigore in quel determinato comune o area interessata. Per tale ragione, è meglio verificare le disposizioni normative dell’ente pubblico territoriale in cui si trova la proprietà.

Qual è la differenza con la superficie territoriale

Andando ancora più a fondo nella questione, ci pare opportuno indagare anche le differenze tra superficie fondiaria e territoriale.

Nel campo dell’urbanistica, la superficie territoriale è, difatti, l’area totale interessata dall’intervento edilizio, quindi la superficie complessiva delle zone sottoposte a un piano attuativo.

Mentre la superficie fondiaria è formata dalla parte rimanente della superficie territoriale, che si ottiene sottraendo le superfici per uso pubblico, come le zone dedicate alla viabilità, all’urbanizzazione primaria e secondaria e a tutte le dotazioni territoriali pubbliche in generale.

In sostanza, quando parliamo di superficie fondiaria, in confronto alla superficie territoriale, ci riferiamo all’area residuale al netto delle superfici che fanno parte delle dotazioni pubbliche.

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