Certificato di agibilità: chi lo rilascia e quando è obbligatorio

Il certificato di agibilità è un documento fondamentale per chiunque possieda un immobile o intenda acquistarlo. In questo articolo, vedremo insieme cos’è il certificato di agibilità, la differenza tra agibilità e abitabilità, a cosa serve, quando è obbligatorio e come richiederlo. Inoltre, vedremo chi lo rilascia, la sua durata e i costi associati, e se è possibile vendere un immobile senza di esso.

Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità di un immobile è un documento che attesta la presenza delle condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico, nel rispetto della normativa vigente. Secondo l’Art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, questo documento deve attestare che l’immobile, a seguito dell’edificazione o di specifici interventi, sia in possesso di determinati requisiti e che sia stato realizzato secondo quanto è stato indicato nel progetto approvato.

L’agibilità non è sempre stata obbligatoria, lo è diventata nel 1934 con il Regio Decreto n. 1265 quando il Sindaco era chiamato ad autorizzare e rendere abitabili le costruzioni, eseguite come da progetto, e valutando che i muri fossero correttamente asciutti e che gli ambienti non fossero insalubri. In una prima fase l’agibilità era più un’autorizzazione sanitaria che edilizia. Nel 1967, con la Legge Ponte, è stata introdotta la dichiarazione di agibilità o abitabilità.

La differenza tra agibilità e abitabilità

A partire dal 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001, viene di fatto abolita l’abitabilità e a partire dal 2013 il certificato non viene più concesso dal Comune ma è stato sostituito da un’autocertificazione, quella che attualmente viene chiamata SCA (segnalazione certificata di agibilità).

Oggi non è esiste alcuna distinzione tra il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità. Anzi, è possibile utilizzare un termine o l’altro senza alcuna distinzione, anche se il più utilizzato è agibilità.

In passato, l’abitabilità era principalmente riferita agli immobili residenziali ad uso abitativo e faceva riferimento nello specifico alle destinazioni d’uso, mentre invece l’agibilità era rivolta ad immobili non residenziali o era legata espressamente alla stabilità ed alla sicurezza dell’immobile.

A cosa serve il certificato di agibilità

Il documento ha lo scopo di definire un edificio sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico e che non vi siano abusi di alcun tipo. Dal rispetto del progetto alla conformità dell’impianto elettrico, la dichiarazione di agibilità fornisce un quadro dettagliato su tutto ciò che riguarda l’immobile.

Quando è obbligatorio questo certificato?

Nello specifico, il certificato deve essere presentato in caso di:

• nuova costruzione, per qualsiasi nuovo edificio;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, se vengono effettuate modifiche strutturali significative;
• interventi sugli edifici già esistenti che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico;
• cambi di destinazione d’uso, quando l’uso dell’edificio cambia, ad esempio da commerciale a residenziale;
• ampliamenti, quando l’edificio viene ampliato in modo significativo.

Inoltre, è obbligatorio anche per il certificato di agibilità di vecchi immobili, soprattutto se costruiti dopo il 1967.

Quando non occorre presentare il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità non è necessario per immobili costruiti ante 1967 che non hanno subito modifiche rilevanti. In questi casi, è sufficiente una segnalazione certificata di agibilità.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Il certificato viene rilasciato da un professionista abilitato (un ingegnere, un architetto, un geometra) che, sotto la sua responsabilità, attesta la reale presenza dei requisiti di legge. Oltre a questo documento ne vengono rilasciati anche altri, tra cui il Certificato di Idoneità Statica, altrettanto importante ai fini di legge.

Nello specifico, secondo la legge è essenziale che entro quindici giorni dal termine dei lavori, l’agibilità venga depositata dal titolare del Permesso di Costruire o della SCIA, presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune in cui è ubicato l’immobile.

Quanto dura?

Il certificato di agibilità non ha una scadenza specifica, ma è valido fintanto che non vengono effettuate modifiche strutturali significative o cambi di destinazione d’uso. In caso di lavori di ristrutturazione, sarà necessario richiedere un nuovo certificato.

Quanto costa?

Il costo del certificato di agibilità varia in base al comune e alla complessità dell’edificio. Solitamente, le spese includono:

• diritti di segreteria;
• costi per eventuali sopralluoghi;
• compenso per i professionisti coinvolti.

È possibile vendere un immobile senza l’agibilità?

Il venditore ha l’obbligo di presentare all’acquirente il certificato di agibilità dell’immobile. Se questo non è presente si configura l’inadempimento degli obblighi del venditore. Un immobile che non possiede l’agibilità è considerato incommerciabile e, così come evidenziato dalla Corte di Cassazione, la sua mancanza può configurarsi come una aliud pro alio in ambito di compravendita e quindi la consegna di qualcosa diverso rispetto a quanto pattuito.

Inoltre, è bene ricordare che negli atti di compravendita e locazione degli immobili, è obbligatorio avere l’APE. Questo documento è necessario anche per disporre del certificato di agibilità di un edificio.

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