Approvazione delle tabelle millesimali: tutto ciò che devi sapere

Le tabelle millesimali sono fondamentali nella gestione di un condominio: esse rappresentano, infatti, la percentuale (espressa in millesimi) che ogni unità immobiliare possiede sulle parti comuni dell’edificio. È proprio per questo motivo che determinano quanto ciascun condomino deve contribuire alle spese e quanto pesa il suo voto in assemblea.

Ma qual è l’iter per l’approvazione delle tabelle millesimali? Entriamo nel vivo della questione analizzando tutto ciò che riguarda la formazione delle tabelle millesimali.

Approvazione tabelle millesimali per la prima volta

Prima di vedere come si approvano le tabelle millesimali, dobbiamo distinguere le loro due principali categorie. Abbiamo infatti:

1. tabelle contrattuali: incluse direttamente negli atti di vendita e che ricevono l’approvazione dell’acquirente insieme al regolamento contrattuale, possono dunque presentare metodi di ripartizione delle spese che si discostano dalle norme standard;
2. tabelle assembleari: ratificate collettivamente dai condomini dopo la costruzione dell’edificio e che, quindi, devono aderire strettamente alle disposizioni legali.

Da questa suddivisione emerge una differenza sostanziale nel tipo di approvazione richiesta, data dalle differenze nel calcolo delle tabelle millesimali. Le tabelle di tipo contrattuale, che prevedono eccezioni nella distribuzione delle spese, richiedono l’unanimità dei condomini per qualsiasi approvazione o modifica. Ne consegue che quando si forma un condominio e, dunque, si si deve procedere con un’approvazione delle tabelle millesimali ex novo, serve il consenso all’unanimità dei proprietari. Per quanto riguarda, invece, le tabelle assembleari la questione è più elaborata.

La giurisprudenza, in particolare con la sentenza della Corte di Cassazione n. 30392 del 21/11/2019, ha chiarito questo punto. Seguendo quanto precedentemente ribadito dalle Sezioni Unite, la Corta stabilisce che l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non necessita di un accordo contrattuale, quindi non è richiesta l’unanimità dei condomini. Per queste operazioni è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, una regola confermata anche da altre sentenze (Cass. Sez. Unite n. 18477 del 09/08/2010, Cass. Sez. 2, sentenza n. 21950 del 25/09/2013, e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018).

L’articolo 1136 comma 2 c.c., menzionato dalla Corte, specifica che la maggioranza necessaria per deliberare deve rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio, ed è questa la maggioranza che deve essere ottenuta sia per l’approvazione sia per la revisione delle tabelle millesimali, come vedremo fra poco.

Come si approvano le tabelle millesimali

Il processo di approvazione inizia con la convocazione dell’assemblea condominiale, che deve essere svolta in seconda convocazione, per garantire la partecipazione del maggior numero possibile di condomini. Durante l’assemblea, verrà redatto il verbale per l’approvazione delle tabelle millesimali, che includerà tutti i dettagli essenziali come: data, luogo e ora della riunione, ma anche – ovviamente – i partecipanti e loro rappresentanza millesimale, l’ordine del giorno, i risultati delle votazioni ed eventuali allegati pertinenti.

Revisione e calcolo delle tabelle millesimali

Le normative relative alla prima approvazione assoluta delle tabelle millesimali differiscono, però, da quelle applicabili quando bisogna rifare le tabelle millesimali. Per le ultime, si deve fare riferimento all’articolo 69 delle Disposizioni attuative del codice civile, che riflette l’orientamento consolidato nella giurisprudenza delle sezioni unite.

Secondo l’articolo 69 disp. att. c.c., i valori proporzionali di ogni unità immobiliare indicati nelle tabelle millesimali possono essere corretti o modificati seguendo due diverse procedure.

1. All’unanimità, per qualsiasi tipo di rettifica o modifica.
2. Con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2 c.c., ma solo in determinate circostanze:
   • se le modifiche si rendono necessarie a causa di errori;
   • se sono state apportate modifiche strutturali significative all’edificio, come la sopraelevazione o la variazione delle superfici, che alterano il valore proporzionale di una o più unità immobiliari di oltre un quinto.

Le disposizioni che abbiamo appena esposto, quindi, stabiliscono una chiara distinzione tra le casistiche in cui le modifiche possono essere apportate all’unanimità e quelle in cui è sufficiente la maggioranza qualificata.

Quando non si possono contestare le tabelle millesimali

Una volta approvate, le tabelle millesimali non possono essere facilmente contestate, a meno che non si dimostri la presenza di un errore materiale o di calcolo.

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