Condominio senza tabelle millesimali: come funziona?

Come gestire un condominio senza tabelle millesimali? Da un lato, l’assenza di una ripartizione delle spese condominiali fissa consente una maggiore flessibilità nelle decisioni finanziarie e gestionali, permettendo agli amministratori di adattarsi meglio alle esigenze specifiche dei condomini. Tuttavia, la loro mancanza può anche portare diversi problemi, dovuti principalmente all’incertezza sulle modalità di contribuzione alle spese comuni. In situazioni del genere, è probabile che aumenti il rischio di tensioni e disaccordi tra gli inquilini.

In questo articolo, vedremo come funziona un condominio senza tabelle millesimali e discuteremo le migliori strategie per una sua gestione efficace.

Come dividere le spese in assenza di tabelle millesimali

Prima di tutto occorre fare una precisazione: è vero che quando ci sono più di dieci condomini, è necessario dotarsi di un regolamento, tuttavia, l’obbligo delle tabelle millesimali non esiste formalmente. Nel caso in cui queste vengano redatte, però, bisogna approvare le tabelle millesimali con la maggioranza qualificata dei voti dell’assemblea condominiale (così come stabilito dall’art. 1136, comma 2 del Codice civile).

In un condominio senza tabelle millesimali, la ripartizione delle spese deve seguire due criteri fondamentali: il principio di equità tra i condomini e quello della trasparenza. Generalmente, le spese dovrebbero essere divise in proporzione al valore delle singole unità: senza un criterio preciso stabilito dalle tabelle millesimali, l’assemblea deve necessariamente trovare altri modi per garantire questa proporzionalità.

Infatti, secondo quanto prescritto dall’articolo 1118 del Codice civile, ogni inquilino è tenuto a partecipare economicamente alla manutenzione delle aree comuni e, parallelamente, ha il diritto di detenere una parte proporzionale di tali spazi comuni, calcolata in base al valore dell’immobile di sua proprietà.

Se per un condomino la ripartizione delle spese non rispetta questo principio, è autorizzato a contestare le delibere condominiali in cui vi si fa riferimento. Il soggetto deve però indicare chiaramente come sia stato infranto il principio di proporzionalità e quale danno, attuale e tangibile, ne sia derivato per lui. Stiamo parlando, dunque, di delibere annullabili qualora venga meno la condizione di proporzionalità ed equità.

Un metodo frequentemente adottato è quello di dividere le spese fisse in parti uguali. Ma nel dettaglio, quali sono le spese condominiali che si dividono in parti uguali? Solitamente si tratta della manutenzione delle zone comuni, dei costi per l’illuminazione e per la pulizia, ma anche dell’assicurazione e di altri servizi comuni.

È bene ricordare, comunque, che qualsiasi condominio può decidere di far calcolare le tabelle millesimali per poi includerle nel regolamento condominiale, affidando il compito a un professionista specializzato che prepari il documento tecnico da approvare in assemblea.

Lavori in condominio senza tabelle millesimali

Quando si devono effettuare lavori in condominio, la mancanza di tabelle può complicare notevolmente la situazione. È essenziale che l’assemblea raggiunga un consenso condiviso su come verranno ripartiti i costi, soprattutto per lavori significativi, ma anche per la richiesta di incentivi fiscali come quelli relativi al bonus facciate.

Condominio orizzontale e tabelle millesimali

In un condominio orizzontale, dove le unità immobiliari si sviluppano prevalentemente su un unico piano e possono non avere parti comuni verticali significative, la gestione può essere ancora più complessa senza le tabelle. Anche in questo caso, valgono le stesse regole previste per gli altri tipi di condominio: il principio di proporzionalità e quello di trasparenza devono essere rispettati. Naturalmente, possono essere stipulati accordi consensuali tra i proprietari, che prendano in considerazione, quindi, le specifiche esigenze e le diverse situazioni dei condomini.

Il ruolo dell’amministratore in un condominio senza tabelle millesimali

La nomina dell’amministratore di condominio è sicuramente un modo per garantire una gestione più semplice del complesso residenziale, anche in assenza di tabelle millesimali. Questa figura professionale aiuta a gestire tutti gli adempimenti amministrativi del condominio, oltre che a controllare la divisione delle spese e la gestione delle aree comuni. Se sei interessato a ricoprire questo ruolo, puoi seguire il Corso per Amministratore di Condominio di Unione Professionisti, che ti permette di ottenere l’abilitazione professionale e imparare tutto ciò che ti serve per una gestione del condominio conforme alla normativa vigente. Se invece sei interessato ad approfondire il tema della ripartizione equa delle spese, il nostro Corso Tabelle Millesimali è quello che fa per te!