Come recuperare il sottotetto e renderlo abitabile

Trasformare un sottotetto inutilizzato in uno spazio abitabile è un progetto ambizioso che può aggiungere valore e funzionalità a un immobile. Per professionisti come ingegneri e architetti, si tratta infatti di un’opportunità unica per dimostrare creatività, competenza tecnica ma anche sensibilità estetica. In questo articolo, esploreremo i passaggi fondamentali per rifare il sottotetto, analizzando la normativa di riferimento, i requisiti richiesti, e vedendo anche la parte più pratica della questione, con soluzioni concrete per un progetto di recupero del sottotetto.

Si può trasformare un sottotetto non abitabile in mansarda abitabile?

Rendere abitabile il sottotetto è possibile? La risposta è sì. Convertire un sottotetto non abitabile, però, richiede l’ottenimento di vari permessi, in base ovviamente al tipo di intervento da eseguire. Si tratta, infatti, di un procedimento che può richiedere demolizioni e rifacimenti, oltre all’installazione di impianti di climatizzazione ed elettrici conformi alle normative vigenti.

Generalmente, gli interventi principali si concentrano su due aspetti cruciali: l’adeguamento degli impianti e l’incremento della luce naturale. Infatti, se il sottotetto non dispone di finestre o se le aperture esistenti sono insufficienti, è necessario ampliarle o aggiungerne di nuove per garantire il minimo di luce naturale richiesto, migliorando così anche la qualità e il comfort dell’ambiente.

Bisogna poi effettuare un cambio d’uso del sottotetto: nel catasto, un sottotetto non abitabile di solito è identificato nella categoria C/2, la stessa in cui rientrano magazzini e depositi. Una volta trasformato in mansarda abitabile, la sua categoria catastale deve essere aggiornata alla categoria A, con l’indicazione poi della sottocategoria corrispondente specifica (A/1, A/3, A/4), che corrisponde all’unità immobiliare di appartenenza.

Per convertire il sottotetto in una mansarda abitabile, inoltre, è indispensabile seguire le normative regionali specifiche per il recupero dei sottotetti, vediamole insieme.

La normativa sul recupero dei sottotetti

Per contrastare il consumo di suolo nuovo, il Governo, di concerto con le Regioni, ha promosso il rifacimento delle strutture esistenti tramite leggi specifiche. Prima di procedere con un progetto di recupero di un sottotetto, dunque, è essenziale controllare la conformità dell’intervento con la legislazione regionale specifica. Potrebbero infatti esserci situazioni sfavorevoli, come spazi troppo bassi o piccoli per ottenere l’abitabilità di un sottotetto, per esempio i locali tecnici dove il tetto coincide con il solaio.

Questo impegno politico è stato poi tradotto all’interno dei Piani Casa regionali, che permettono di aumentare il volume degli edifici esistenti, e delle normative regionali, che incentivano il recupero dei sottotetti. Per determinare la fattibilità del progetto, è necessario considerare oltre al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), le Norme Tecniche delle Costruzioni (NTC 2018) e il Regolamento Unico Edilizio, anche:

• leggi nazionali (D.M. 5 luglio 1975);
• normative regionali;
• disposizioni urbanistiche comunali (PUC, piani particolareggiati, ecc.);
• disposizioni di tipo igienico-sanitario.

In linea di massima, possiamo dire che i principali fattori da valutare includono:

• l’anno di costruzione dell’edificio;
• la conformità dell’edificio esistente rispetto ai titoli abilitativi posseduti;
• le altezze minime dei locali abitabili;
• il rapporto aero-illuminante;
• l’altezza media ponderale;
• la possibilità di modificare la sagoma del tetto.

Per ciascun intervento è quindi necessario verificare tutti questi aspetti sulla base del caso specifico su cui si sta lavorando.

I requisiti per recuperare il sottotetto e renderlo abitabile

Come abbiamo sottolineato precedentemente, il recupero di un sottotetto può aumentare significativamente il valore di un’abitazione. Ma quali sono i requisiti minimi per trasformare il sottotetto in uno spazio abitabile?

Altezze minime

Per essere abitabile, un sottotetto deve rispettare le altezze minime stabilite dalle leggi italiane, che sono:

• 2,70 metri per gli spazi abitabili;
• 2,40 metri per locali di servizio come bagni e corridoi;
• altezze inferiori sono ammesse solo per cabine armadio o ripostigli.

In alcune aree del nostro paese, come i comuni montani sopra i 1.000 metri, le altezze minime possono essere ridotte a 2,55 metri per gli ambienti abitabili, per via delle condizioni climatiche specifiche di quella zona.

Altezza media ponderale

Molte delle leggi regionali attualmente in vigore hanno introdotto il concetto di altezza media ponderale, che si ottiene dividendo il volume della parte del sottotetto con altezza superiore a quella minima per la superficie relativa. In alcune regioni, esistono delle deroghe speciali, che consentono di rendere abitabili soffitte molto basse o di sollevare il colmo del tetto.

Rapporto aero-illuminante

Come abbiamo anticipato nel paragrafo precedente, il DM 5 luglio 1975 stabilisce che per ogni locale abitabile, l’ampiezza delle finestre debba garantire un fattore di luce diurna medio non inferiore al 2%. Inoltre, la superficie finestrata apribile deve essere almeno 1/8 della superficie pavimentata. In ogni caso, per realizzare uno spazio vivibile e confortevole è sempre bene raggiungere un fattore medio di luce diurna del 4-5%, soprattutto in un ambiente come quello della mansarda.

Il progetto di recupero di un sottotetto

Una volta verificata la fattibilità dei lavori, il progetto diventa una sfida architettonica interessante. Ecco le operazioni principali necessarie:

• costruire terrazzi per sfruttare spazi inutilizzabili e migliorare l’abitabilità;
• creare finestre e abbaini per garantire illuminazione e ventilazione adeguate;
• isolare termicamente lo spazio per mantenere il comfort termico interno, utilizzando materiali come poliuretano espanso, fibra di legno, sughero, lana di roccia, lana di vetro e fibra di cellulosa;
• progettare arredi fissi e ripostigli, anche con misure personalizzate, per ottimizzare gli spazi;
• prevedere zone a doppia altezza se il sottotetto è collegato all’abitazione sottostante, in modo da migliorare la percezione dello spazio.

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