La disciplina del Leasing Immobiliare 2016: agevolazioni acquisto prima casa

Si è svolta il 1 marzo 2016, presso la sala Regina della Camera dei Deputati, la presentazione della Guida per l’acquisto della casa in leasing immobiliare, una importante novità introdotta dalla legge di stabilità 2016 nel settore delle agevolazioni acquisto prima casa. La disciplina del leasing immobiliare abitativo, prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. La finalità della misura è quella di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.

La Guida “Il Leasing immobiliare abitativo” nasce dalla collaborazione tra Assilea Associazione Italiana Leasing, il Consiglio Nazionale del Notariato con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori- ACP, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori ndr) è stata realizzata con il contributo del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze, e mira a chiarire le caratteristiche fondamentali del leasing immobiliare abitativo e i dubbi più frequenti, le tutele per il cittadino e i regimi fiscali applicabili.

La guida sarà distribuita gratuitamente da Assilea, dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle Associazioni dei Consumatori ed è inoltre scaricabile dai rispettivi siti web.

Agevolazioni acquisto prima casa. Che cosa è lo strumento finanziario del leasing immobiliare 2016?

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’o­perazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’uti­lizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito dietro il pagamento di canoni perio­dici e del prezzo di riscatto. Cosi come il mutuo, anche il leasing immobiliare è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l’utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Quali sono le caratteristiche del contratto di leasing finanziario?

Con l’operazione di locazione finanziaria o leasing immobiliare, a fronte della stipula del contratto:

• il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing su scelta e indicazione del cliente;

• la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;

• l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prez­zo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicura­tiva per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi).

• Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acqui­stare il bene a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing immobiliare prevede:

• un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxi­canone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);

• il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);

• il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’even­tuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Quali sono gli elementi costitutivi di un contratto di leasing immobiliare?

Gli elementi caratterizzanti un contratto di leasing sono:

• costo del bene finanziato;

• durata del contratto;

• periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è co­munque possibile prevedere una periodicità diversa (bimestrale, trimestrale, semestrale ndr) o forme di periodicità disegnate in modo coe­rente a seconda del tipo di cliente;

• tasso leasing;

• canone leasing ( può essere comprensivo o meno di servizi accessori, può essere o meno indicizzato)

• anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istrut­toria, sotto forma di maxicanone (è un canone a tutti gli effetti calco­lato in % sul costo originario del bene ed è concordato anche secondo le esigenze dell’utilizzatore);

• valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;

• spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in con­tratto.

Agevolazioni acquisto prima casa: differenze tra Leasing Immobiliare, mutui, locazioni, rent to buy, vendita con riserva di proprietà …

Mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richieden­te una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato; con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del ri­chiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;

Riserva di Proprietà: con la riserva di proprietà: con questa forma di vendi­ta la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automatica­mente col pagamento dell’ultimo canone; il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferi­sce la proprietà del bene all’utilizzatore);

Contratto di Locazione: con il contratto di locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l’utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone pe­riodico. Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;

Rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.