Cambio destinazione d’uso immobile: guida aggiornata al 2024

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è un processo complesso che richiede la conoscenza delle normative vigenti e delle procedure necessarie. Questa guida aggiornata al 2024 ti fornirà tutte le informazioni necessarie per affrontare questo percorso, illustrando costi, tempi e procedure per diverse tipologie di immobili e stanze.

Cosa significa cambiare destinazione d’uso

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile significa modificare l’uso previsto per quell’unità immobiliare rispetto a quanto inizialmente autorizzato. Ad esempio, trasformare un magazzino (categoria C2) in abitazione richiede specifiche autorizzazioni e, in alcuni casi, opere edilizie.

La destinazione d’uso definisce l’uso di un immobile in base all’ultimo titolo abilitativo valido. Esistono diverse destinazioni d’uso stabilite dall’art. 23/ter del DPR 380/01 e a ciascuna è abbinata una lettera che è utile per il Catasto:

• A – Residenziale per gli immobili a uso abitativo 
• A bis – Turistico – ricettiva per immobili a uso abitativo che accolgono persone per periodi temporanei
• B – Produttiva e Direzionale per le sedi di enti e società, uffici privati o studi professionali
• C – Commerciale per immobili destinati alla vendita – sia piccola sia grande distribuzione -, incluse le attività atte alla somministrazione di bevande e alimenti
• D – Agricola per immobili che riguardano la produzione agraria, l’allevamento o attività collegate.

Il Decreto Semplificazioni 2020 ha stabilito che la destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dai documenti elencati nell’articolo 9-bis, comma 1-bis.

Quando è possibile il cambio di destinazione d’uso senza opere

l cambio di destinazione d’uso senza opere è possibile solo quando la nuova destinazione rientra nella stessa categoria funzionale di quella esistente. In questi casi, non è necessario effettuare interventi strutturali sull’immobile, ma è comunque obbligatorio presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Cambiare destinazione d’uso: costi e tempi

Il costo del cambio di destinazione d’uso varia in base alla tipologia di immobile, alla complessità delle opere necessarie e ai tributi locali. Tra i principali fattori da considerare abbiamo:

• onorari professionali: includono i compensi per geometri, architetti o ingegneri incaricati di redigere i progetti e seguire le pratiche burocratiche;
• diritti di segreteria e oneri comunali: ogni comune ha regolamenti specifici che determinano le tariffe per le diverse pratiche edilizie;
• eventuali sanzioni: in caso di sanatoria per cambi di destinazione d’uso effettuati senza le necessarie autorizzazioni, potrebbero essere applicate delle sanzioni.

I tempi per il cambio di destinazione d’uso dipendono dalla complessità delle opere necessarie e dalla rapidità con cui vengono ottenute le autorizzazioni comunali. Generalmente, si può stimare un periodo che varia da poche settimane a diversi mesi.

Procedura e documentazione necessaria

Per procedere con il cambio di destinazione d’uso è necessario ottenere i titoli abilitativi edilizi richiesti dalla normativa. Questi includono la SCIA, il permesso di costruire e, in alcuni casi, la sanatoria per regolarizzare situazioni preesistenti.

Documentazione tecnica: DOCFA e Pregeo

La redazione della documentazione tecnica necessaria per il cambio di destinazione d’uso richiede l’utilizzo di strumenti specifici come il DOCFA e il Pregeo. Questi software permettono di aggiornare la situazione catastale dell’immobile. Quali sono le differenze tra DOCFA e Pregeo?

DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) è un software utilizzato per presentare documenti tecnici necessari alla denuncia di nuove costruzioni, variazioni, frazionamenti e cambi di destinazione d’uso degli immobili presso il catasto fabbricati. Viene utilizzato principalmente dai tecnici per aggiornare la situazione catastale degli edifici e le relative planimetrie.

Pregeo (Pretrattamento degli atti Geometrici) è un software utilizzato per la gestione e la presentazione degli atti di aggiornamento catastale relativi ai terreni. Serve per redigere e inviare al catasto gli atti di aggiornamento derivanti da frazionamenti, tipi mappali, tipi particellari, e per ogni operazione che modifichi la geometria delle particelle terreni.

I professionisti di settore che vogliono approfondire la materia possono frequentare un corso DOCFA per acquisire le competenze per lo svolgimento della professione.

Le novità introdotte con il Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto Salva Casa 2024 introduce importanti novità in materia di edilizia e cambi di destinazione d’uso. Questo decreto prevede semplificazioni burocratiche e incentivi per la riqualificazione degli immobili.

In primo luogo permette di sanare tre tipologie principali di difformità edilizie:

1. difformità formali: derivanti da incertezze interpretative della normativa vigente;
2. difformità edilizie interne: interventi realizzati senza autorizzazione, spesso difficili da comprovare;
3. difformità non sanabili oggi: interventi che all’epoca erano conformi ma non rispettano la doppia conformità attuale.

Inoltre, il Decreto introduce modifiche al D.P.R. 380/2001 riguardanti:

• edilizia libera: ampliamento delle categorie di interventi che non richiedono permessi;
• stato legittimo degli immobili: nuove regole per semplificare la documentazione amministrativa;
• cambio di destinazione d’uso: agevolazioni per i cambi d’uso senza opere.

Una delle novità più rilevanti è il superamento della doppia conformità per gli interventi realizzati in parziale difformità. Questo significa che non sarà più necessario rispettare la conformità urbanistica ed edilizia sia alla norma del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda.

Il cambio di destinazione d’uso è un processo che richiede attenzione e una buona conoscenza delle normative vigenti. Rivolgersi a professionisti qualificati è fondamentale per evitare sanzioni e ottenere tutte le autorizzazioni necessarie.