Modifiche di volume, sagoma e prospetto: la ristrutturazione soggiace a SCIA o Permesso? Un articolo di Carlo Pagliai.

Dopo le modifiche apportare dal c.d. Decreto del Fare 2013, l'assoggettamento o meno a Permesso di Costruire per le ristrutturazione sembra trovare distinzione nella stessa consistenza volumetrica, dispensando invece il rispetto della medesima sagoma.

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Non si può dire che il legislatore se ne stia con le mani in mano, in ambiti di normativa edilizia; resta da capire piuttosto se ci sia una strategia o un piano in tutta questa ipertrofica catena di modifiche apportate al Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01.

A questo si aggiunga l’ipertrofica attività normativa regionale, che spesso cerca di sopperire alle mancanze e vuoti normativi lasciati dal T.U.E., nei quali è pure facile sconfinare nell’ambito di possibili profili di incostituzionalità.

In mancanza di una visione organica della disciplina possono verificarsi spesso dei corti circuiti, anche per banalità.

Tra questi ne vorrei sottolineare uno, cioè la linea di confine tra ristrutturazione leggera e pesante allo stato odierno (18 giu 2018).

In sostanza l’art. 3 comma 1 lettera D del T.U.E. ricomprende nella categoria di ristrutturazione edilizia l’intervento di demolizione con la stessa volumetria di quello preesistente, non facendo distinzione se tale ipotesi generale sia soggetta a Permesso di Costruire o SCIA.

In teoria viene in aiuto il D.Lgs. 222/2016 ‘Scia 2’, che conferma la distinzione tra Ristrutturazione “pesante” e “leggera”: quest’ultima è soggetta a SCIA nei casi in cui non rientri in via residuale tra quelli di tipo pesante. Per inciso: questi due termini di leggera e pesante sono stati ufficialmente sdoganati nell’allegato del Decreto ‘Scia 2’.

Occorre premettere che d’ora in avanti quanto segue non vale per immobili soggetti a vincoli del Codice dei Beni Culturali D.Lgs. 42/2004, onde evitare inutili ripetizioni.

Si ricorda che le distinte definizioni di ristrutturazione edilizia “leggera” e “pesante” si sono cristallizzate alla luce della L. 98/2013 (ex Decreto del Fare), che ha introdotto diverse novità:

  • rimozione vincolo di sagoma nell’inquadramento degli interventi di demolizione e ricostruzione nella categoria edilizia della ristrutturazione edilizia;

  • previsione nell’ambito della categoria della ristrutturazione edilizia anche degli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti, purché si possa accertarne la preesistente consistenza;

  • estensione della SCIA agli interventi di ristrutturazione edilizia nonché delle cd. “varianti minori” ai permessi di costruire in caso di modifica della sagoma, fatti salvi alcuni casi;

  • dopo le modifiche apportare dal c.d. Decreto del Fare 2013, l’assoggettamento o meno a Permesso di Costruire per le ristrutturazione sembra trovare distinzione nella stessa consistenza volumetrica, dispensando invece il rispetto della medesima sagoma.

  • resta invariata la definizione di ristrutturazione edilizia “pesante” individuata dall’art. 10 c.1 del T.U.E, la quale assoggetta a Permesso di Costruire la ristrutturazione edilizia in presenza di modifiche volumetriche o modifiche di prospetto: si tratta di condizioni disgiunte, pertanto anche una ristrutturazione edilizia “leggera” interessante la modifica di prospetto fa scattare subito il salto nella “zona rossa” del Permesso di Costruire”, sottraendola tout court dalla SCIA ordinaria.

Emerge come l’intento di liberare la categoria di demolizione e ricostruzione anche in senso planivolumetrico, eliminando il previgente “vincolo di sagoma” che confinava la ristrutturazione nell’ambito di quella che noi tecnici amiamo definire “demolizione con fedele ricostruzione”. E fin qui non ci sarebbe nulla di male, tenuto conto che per sagoma di debba intendere la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro, considerato in senso verticale ed orizzontale (Cass. Pen. III n. 20846/2015).

Tuttavia, la demo-ricostruzione di un immobile, a parità di volume ma con diversa sagoma, comporta anche modifica di prospetto?

Partiamo da un punto: l’attuale disciplina edilizia non ha disciplinato la definizione di prospetto e tanto meno le relative modifiche, scansato pure nel Regolamento Edilizio Tipo del 2016 (e forse era la giusta sede). Forse lo vedremo col completamento del Glossario per l’edilizia, per il quale dobbiamo aspettare la sua uscita a pezzi e bocconi, visto quello sulla quota parte di edilizia libera.

In assenza di normativa, diamo un occhiata alla giurisprudenza: per modifica di prospetto si intende la modifica della faccita della facciata dell’edificio, da non confondersi col concetto di sagoma.

I prospetti, in altri termini, costituiscono un quid pluris rispetto alla sagoma, attenendo all’aspetto esterno, e quindi al profilo estetico-architettonico dell’edificio (Cass. Pen. III n. 20846/2015).

Detto ciò, viene da interrogarsi su un punto di contrasto.

La demolizione con ricostruzione della stessa volumetria può pertanto superare il rispetto del vincolo di sagoma preesistente: come dire, ho mille metri cubi di partenza con tipologia “a torre” e dopo li ricostruisco con tipologia “a schiera”.

Facciamoci la domanda: questo tipo di intervento, mantenendo la stessa volumetria e modificando la sagoma, incide o non incide sui prospetti?

Certamente che incide. Basta provare a disegnarlo col CAD e stampare le tavole da presentare in Comune, e dalla tavola sovrapposto si potrà vedere la notevole differenza.

La conclusione è che la ristrutturazione edilizia a parità di volume con diversa sagoma, non può essere inquadrata tra le ristrutturazioni edilizie “leggere” soggette a SCIA, bensì scavalcano il confine entrando nell’assoggettamento a Permesso di Costruire.

Carlo Pagliai Ingegnere, Urbanista. Specialista in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili • consulenza tecnica e Due Diligence per compravendita immobiliare • urbanistica, pianificazione territoriale ed edilizia.

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