Fascicolo del Fabbricato: che cosa è, come si applica, perché si deve applicare?

La battaglia dei periti industriali per l’introduzione del Fascicolo del fabbricato è iniziata già dalla fine degli anni ’90, quando ...

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Con lo scopo di far comprendere ambiti e obiettivi del Fascicolo del fabbricato, il Cnpi ha pensato di aggiungere alla collana editoriale «Linee guida» una nuova pubblicazione dedicata appunto al Fascicolo del fabbricato con l’obiettivo di ridurre qualsiasi asimmetria informativa sul tema, fornendo a tutti i proprietari di immobili, o a qualsiasi cittadino, un quadro esaustivo delle sue caratteristiche.

La battaglia dei periti industriali per l’introduzione del Fascicolo del fabbricato è iniziata già dalla fine degli anni ’90, quando la commissione edilizia del Cnpi realizzò un prototipo di questo strumento radiografando un edificio storico in provincia di Ragusa.

L’obiettivo fu sin da subito uno: mettere a disposizione della collettività un compendio che, al pari di una carta d’identità, permettesse di riunire in un solo documento tutti gli elementi distintivi di un abitazione ai fini di una esaustiva conoscenza e di conseguenza della prevenzione e della sicurezza.

Importanza storico documentativa del Fascicolo del Fabbricato

L’Italia è un paese formato per oltre il 50% da edifici storici di cui non si conosce l’esatta consistenza, né lo stato di conservazione dei materiali e per la restante parte da fabbricati più moderni per i quali non esiste uno strumento che illustri tutti i singoli interventi edilizi, e che si pone in linea con la tradizionale vocazione della categoria che considera la sicurezza un principio ineludibile e qualificante di qualsiasi lavoro. Ma la questione sicurezza quando si parla delle case degli italiani sembra balzare all’attenzione solo in casi di eventi tragici per poi finire di nuovo nell’oblio fino all’episodio successivo. Del resto, basti pensare al paradosso secondo il quale alla vendita di qualsiasi elettrodomestico è sempre accompagnato il relativo libretto d’uso e manutenzione e il certificato di garanzia, ma si continuano ad acquistare case senza avere la minima consapevolezza di come siano strutturate.

Che cosa è il Fascicolo del fabbricato?

Il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico, dinamico, nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica, della manutenzione.

Queste caratteristiche permettono di avere un quadro conoscitivo completo sullo stato di fatto di un immobile e sui precedenti interventi. Con il Fascicolo del fabbricato è, quindi, possibile individuare l’unità immobiliare, verificarne la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari per mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti. Inoltre il Fascicolo, debitamente aggiornato, è presupposto per il rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all’intero fabbricato ma anche a singole parti dello stesso.

Utilità del Fascicolo del Fabbricato nel settore della Pubblica Amministrazione

Per come è strutturato il Fascicolo consente anche all’Amministrazione Pubblica di avere un quadro generale e preciso sullo stato e la qualità dei fabbricati presenti sul territorio, e agli utenti di avere a disposizione uno strumento sempre aggiornato sulle reali condizioni dell’unità immobiliare, nelle dotazioni e qualità di tutte le componenti. Il fascicolo del fabbricato, quindi, per fornire sia indicazioni descrittive qualitative che quantitative, deve essere strutturato in modo tale da raccogliere dati di varia natura e restituire informazioni di sintesi.

Come è strutturato il fascicolo del fabbricato? Quali informazioni sono contenute nel fascicolo del Fabbricato?

Il Fascicolo contiene tutte le informazioni utili e indispensabili per diversi livelli di conoscenza: progettuali, strutturali, geologici, sismici, impiantistici e in materia di sicurezza.

In particolare restituisce informazioni di sintesi nei seguenti ambiti:

  • dati anagrafici in relazione alla localizzazione del bene nel territorio, alla scheda catastale, alle dimensioni del bene (superfici, volumi, n° appartamenti, vani scala, ..), eventuali riferimenti a valori immobiliari, a finanziamenti in atto, ammortamento, costi di gestione;

  • dati tecno-tipologici, sulla base di una descrizione delle caratteristiche costruttive di un edificio e delle sue parti, con indicazione delle quantità di parti d’opera, in fase d’uso del bene (questa parte del documento deve essere aggiornata con informazioni sull’evoluzione delle condizioni dell’edificio e delle sue parti, oltre che mantenere memoria di interventi significativi su elementi importanti );

  • dati su materiali e componenti utilizzati nell’edificio in modo tale da poterne valutare il comportamento nel corso del tempo;

  • dati su tutti i cambiamenti e sulle modifiche significative per l’intero edificio o per alcune delle sue parti, siano essi di tipo manutentivo (interventi su elementi strutturali, impiantistici) o anche amministrativo (variazione destinazione d’uso) che possono essere la causa di variazioni nelle regole d’uso del bene, da mantenere evidenziate in una specifica tabella di sintesi.

Per ciascuno di questi ambiti è possibile fare riferimento ai documenti prodotti nella fase di realizzazione così come nei successivi interventi di modifica eseguiti, in molti casi certificativi della legalità e del corretto e buon esito degli stessi.

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Mauro Melis

Giornalista, Fotoreporter, Copywriter, Blogger, Web Writer, Addetto Stampa per giornali, riviste, enti pubblici e blog aziendali. Provo a descrivere il loro mondo e le loro storie, le loro passioni e le loro idee.
“Tutto quello che ho per difendermi è l’alfabeto; è quanto mi hanno dato al posto di un fucile” P.R.