Esempi di Due Diligence Immobiliare: dalle indagini preliminari alla redazione del rapporto finale

Un pratico esempio di Due Diligence Immobiliare. Quali sono le fasi di un processo di Due Diligence? Come si redige un rapporto di due diligence immobiliare?

Corso Due Immobiliare

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La rete è ricca di esempi di due diligence immobiliare, esempi concreti, spesso riferiti ad immobili specifici, il più delle volte dedicati ad un target professionale ristretto. Alcune volte un esempio di due diligence immobiliare risulta di difficile comprensione, ricco com’è di termini tecnici e di procedure che solo con l’esperienza possono essere comprese al meglio.

Ma cerchiamo di fare un poco di chiarezza sull’argomento degli esempi di due diligence immobiliare.

Innanzitutto una prestazione di “due diligence immobiliare” richiede la compresenza di tre operazioni professionali distinte. Il compito, i requisiti di competenza (cosa deve sapere, quali caratteristiche deve avere il professionista tecnico incaricato per essere idoneo alla prestazione) e la valutazione (come il professionista della valutazione immobiliare è valutato per esser considerato idoneo al compito). Un vero esperto di Due Diligence Immobiliare nello svolgimento della sua prestazione deve inoltre rispettare le prescrizioni contenute nella legislazione, nella normativa vigente, e deve sempre rispettare i principi deontologici riportati all’interno del Documento Quadro di categoria. Un professionista della due diligence immobiliare deve sempre assicurare la riservatezza delle informazioni e delle conoscenze acquisite nel corso delle analisi, agire e operare con autonomia, assumersi la responsabilità delle proprie azioni. In termini più generali deve sempre agire con scrupolosità e tempestività.

Quali sono i diversi processi e i diversi compiti che un esperto immobiliare deve svolgere nel corso di un processo di due diligence immobiliare?

Il processo inerente l’attività di due diligence immobiliare prevede i seguenti compiti: assunzione incarico ;  esame documentazione;  indagini; ispezione;  verifiche;  calcolo costi; rapporto di “due diligence immobiliare”.

Il processo di due diligence immobiliare è costituito da una sequenza di tre diverse fasi, quali il conferimento dell’incarico, gli accertamenti e la redazione del rapporto di due diligence immobiliare vero e proprio. Ciascuna fase è autosufficiente ed risulta essere articolata in uno o più compiti

  • Conferimento dell’incarico. La fase del conferimento comprende i seguenti compiti: assunzione incarico (il disciplinare di incarico deve contenere l’individuazione precisa dell’attività di due diligence immobiliare che deve essere effettuata. L’attività di due diligence immobiliare può essere svolta in relazione alla: analisi titolarità; analisi catastale; analisi urbanistica ed edilizia; analisi strutturale; analisi impianti tecnici; analisi certificato prevenzione incendi; analisi ambientale; analisi stato manutentivo), esame documentazione (studio dei documenti prodotti dal committente per avere un quadro complessivo delle attività che devono essere svolte), indagini (accesso ai pubblici uffici, o presso terzi, per acquisire o integrare la documentazione che non è stata prodotta dal committente).Completata la raccolta di tutta la documentazione prevista dalla normativa, è necessario accertare per ogni singolo documento l’esistenza, la validità e gli eventuali vincoli o limitazioni esplicitati.

  • Accertamenti: La fase degli accertamenti comprende i seguenti compiti: ispezione (accesso all’immobile oggetto dell’incarico e, sulla base dell’incarico ricevuto, esame dello stato di fatto mediante rilievi metrici, note, documentazione fotografica), verifiche (esame tra lo stato documentale e lo stato di fatto per ciascuna analisi considerata, al fine di esprimere un giudizio certo. Conformità totale, conformità parziale, conformità non deffinibile), calcolo costi (nell’ipotesi di non conformità  bisognerà determinare la quantificazione dei costi necessari affinché quanto analizzato possa risultare conforme).

  • Redazione Del Rapporto di Due Diligence Immobiliare vero e proprio.  La fase della stesura del rapporto prevede il compito di: redigere un rapporto scritto suddiviso in diverse parti (per ogni singolo documento vanno segnalate l’esistenza, la validità e gli eventuali vincoli o limitazioni, va stilato un elenco della documentazione acquisita presso pubblici uffici o presso terzi, un elenco documentazione prodotta dalla parte, il tutto va corredato dalla data dell’ispezione, dal mandato ricevuto. Va inoltre riportato un motivato giudizio in ordine alla comparazione tra lo stato documentale e lo stato di fatto dell’immobili, la  quantificazione degli oneri necessari per eliminare l’eventuale non conformità , una sintesi conclusiva dell’indagine. Vanno inoltre sottolineate le eventuali condizioni limitanti il mandato).

Termini, Deffinizione, Simboli e Abbreviazioni: glossario pratico per meglio comprendere un esempio di due diligence immobiliare

analisi ambientale: Attività che riguarda la presenza di fonti di inquinamento, presenza di materiali pericolosi.

analisi catastale: Attività che riguarda la rappresentazione catastale (per esempio la corretta intestazione, la rappresentazione grafica)

analisi certificazione prevenzione incendi: Attività che riguarda la prevenzione contro il rischio di incendio

analisi impianti tecnici: Attività che riguarda gli impianti presenti nel fabbricato (rispetto della normativa e stato manutentivo generale), presenza di certificazioni regolari e valide

analisi stato manutentivo: Attività che riguarda lo stato di conservazione del fabbricato

analisi strutturale: Attività che riguarda l’accertamento delle strutture del fabbricato (statica e sicurezza), la documentazione autorizzativa e certificazioni specifiche per interventi edilizi realizzati (fabbricati in zona sismica)

analisi titolarità: Attività che riguarda i titoli di proprietà, le trascrizioni e iscrizioni, i contratti di locazione, ecc.

analisi urbanistica ed edilizia: Attività che riguarda la ricostruzione storica, la destinazione urbanistica dell’immobile, i titoli abilitativi per interventi edilizi, convenzioni, sanatorie edilizie, certificati di abitabilità/agibilità.

committente: Persona fisica o giuridica che incarica il professionista di svolgere una due diligence immobiliare

due diligence immobiliare: Processo metodologico finalizzato all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con la quantificazione degli oneri economici necessari per gli eventuali costi di adeguamento

immobile: Fabbricato costituito da una o più unità immobiliari o terreno costituito da una o più particelle.

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Mauro Melis

Giornalista, Fotoreporter, Copywriter, Blogger, Web Writer, Addetto Stampa per giornali, riviste, enti pubblici e blog aziendali. Provo a descrivere il loro mondo e le loro storie, le loro passioni e le loro idee.
“Tutto quello che ho per difendermi è l’alfabeto; è quanto mi hanno dato al posto di un fucile” P.R.