Domande e risposte sulla procedura Docfa- Documento catasto fabbricati: le FAQ pubblicate dall’Agenzia Delle Entrate

Procedura Docfa- Documento catasto fabbricati: le FAQ pubblicate dall’Agenzia Delle Entrate per fare chiarezza sugli aspetti più dibattuti della procedura DOCFA

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La costituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per una variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza deve essere dichiarata in Catasto.  La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato che usufruisce del software Docfa- Documento catasto fabbricati per compilare il modello di accertamento della proprietà immobiliare urbana

Dal 1 giugno 2015, a seguito di alcuni ammodernamenti resisi necessari visti i continui cambiamenti tecnologici, è stato reso obbligatorio l’uso delle procedure telematiche per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale (Provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’11 marzo 2015, prot. n. 2015/35112).

Da circa un anno a questa parte quindi i professionisti abilitati a presentare un atto di aggiornamento catastale utilizzando il software Docfa- Documento catasto fabbricati devono utilizzare la piattaforma Sister, che prevede l’abilitazione al servizio presentazione documenti.

Vediamo le pratiche FAQ che sono state diffuse dall’Agenzia delle Entrate per fare chiarezza riguardo alcuni punti della procedura Docfa- Documento catasto fabbricati spesso causano più di un dubbio nei professionisti tecnici italiani.

Risulta utile, spesso indispensabile, verificare i Docfa Documento catasto fabbricati pregressi prima di predisporre una nuova variazione catastale, in particolar modo per le categorie D (suddivisione superfici, destinazioni e relativi valori dichiarati nella stima). E’ possibile renderli consultabili su SISTER?

Al momento questa funzionalità non è prevista. E’ quindi necessario formulare la richiesta all’Ufficio provinciale – Territorio competente, eventualmente segnalando l’urgenza se si tratta di attività propedeutica ad una dichiarazione Docfa Documento catasto fabbricati ex comma 22. 2.

L’area esterna generata dall’arretramento della recinzione, non può essere considerata area esclusiva. L’interpretazione è corretta?

Se non è stato redatto il tipo di frazionamento a Catasto Terreni per lo stralcio, l’area è da considerarsi esclusiva dell’UIU.

Per quale motivo la presentazione dei Docfa Documento catasto fabbricati ex comma 22 deve essere assoggettata al tributo di 100 euro per UIU, dal momento che origina da modifica legislativa?

Si tratta di una variazione Docfa di UIU appartenente ad una categoria Speciale o Particolare, la cui presentazione resta pur sempre una facoltà e non un obbligo.

Le cantine degli appartamenti che sono in condominio, in genere di modeste dimensioni (es. solo di 2 mq), devono essere accatastate separatamente? Questo sia in caso di Nuova Costruzione che di Variazione?

Le cantine devono essere denunciate separatamente solo in caso di nuovo accatastamento, anche se di piccole dimensioni, e solo se hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni. Non sono invece da stralciare, se risultano già pertinenziali dell’UIU principale. Non è neanche possibile la fusione tra abitazione e cantina quando soddisfino i requisiti di autonomia di cui sopra e siano state, in origine, censite separatamente.

Nel caso di variazione ex comma 22, se la precedente rendita agli atti è definitiva, si può ipotizzare che l’ufficio non entrerà più nel merito dei valori del resto dell’immobile se riproposti dal tecnico redattore così come definiti?

In linea generale, le variazioni ex comma 22 vengono trattate alla stregua di ogni altra variazione, per cui saranno soggette anch’esse a controllo ed eventuale rettifica della rendita proposta secondo le disposizioni di cui al DM 701/1994. Ciò premesso, se è stato già espresso un giudizio di merito sui valori, si presuppone che lo stesso sia corretto, fatti salvi evidenti errori logici o di calcolo che l’Ufficio è tenuto comunque a rimuovere.

In un fabbricato esistente, dovendo denunciare una cantina sfuggita all’accertamento (afferente), è ancora possibile fonderla successivamente con l’appartamento di cui è pertinenza?

No, non è consentita la fusione di abitazioni con cantine e/o sottotetti originariamente censiti separatamente (o sfuggiti all’accertamento), se questi sono caratterizzati da accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, in quanto tale variazione non sarebbe conforme alla mutata prassi introdotta dalla Circolare 2E.

Nel caso di dichiarazione Docfa Documento catasto fabbricati, presentata ai sensi dell’art. 1 comma 22 L.N. 208/2015, è possibile modificare, oltre alla destinazione d’uso, anche la categoria catastale dell’immobile?

Si, a condizione che non venga modificato il gruppo (D o E) di appartenenza. La variazione in argomento, infatti, non è compatibile con l’indicazione di una categoria catastale proposta di un gruppo (D o E) diverso da quello a cui appartiene l’UI oggetto di variazione.

 Nel caso di fabbricato unifamiliare con autorimessa interrata, la rampa esterna per l’accesso alla autorimessa può essere poligonata come superficie non rilevante?

Si ritiene corretto considerare tale area come corte esclusiva dell’UIU residenziale.

I Pannelli fotovoltaici posizionati sul tetto dei capannoni sono da escludere completamente dalla stima?

Relativamente alle centrali di produzione di energia fotovoltaica, per le unità immobiliari in argomento vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, percorsi, ecc. Per gli impianti fotovoltaici che non costituiscono una unità immobiliare autonoma censita in categoria D/1 come centrale di produzione di energia, ma sono parte di una unità immobiliare a destinazione d’uso diversa, censita nelle categorie speciali e particolari dei gruppi D e E, non sono, comunque, oggetto di stima diretta gli inverter, i pannelli fotovoltaici con i relativi sistemi di ancoraggio, salvo che tali pannelli non siano essi stessi struttura di copertura o di chiusura verticale delle costruzioni.

L’accatastamento delle cantine come UIU autonome contrasta con una prassi vigente. Tale novità è supportata da una specifica norma?

Il censimento delle cantine come UIU autonome non è in contrasto con i dettami del DM 28/98 che definisce le caratteristiche proprie di una Unità Immobiliare, che deve presentare, cioè, potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. La nuova prassi introdotta dalla Circolare 2E tende a superare i differenti comportamenti dettati dagli usi locali.

Nella slide riferita alle nuove modalità di accatastamento di cantine, soffitte ed autorimesse, si fa riferimento esclusivamente alle categorie C/2 e C/6. Quindi sparisce la categoria C/7?

Assolutamente no. La categoria C/7 continua ad esistere. Non è stata trattata in quanto è fatto raro che una “tettoia” sia direttamente collegata all’UIU residenziale.

E’ necessario procedere in ogni caso alla fusione di BCNC (corte) con l’abitazione principale?

Al fine di non pregiudicare eventuali diritti costituiti su aree di corte censite come BCNC, l’obbligo di considerare tali aree come pertinenza dell’abitazione è da intendersi riferito alle sole dichiarazioni di nuova costruzione. Non sussiste, pertanto, l’obbligo, nel caso di dichiarazioni di variazione così come per le dichiarazioni di “unità afferenti edificate su area di corte”, di ricondurre ad area esclusiva dell’unica unità abitativa l’area di corte già censita come BCNC.

In caso di nuovo accatastamento di fabbricati rurali (D/10) e di n. 1 unità abitativa rurale, l’area di corte è da considerarsi esclusiva o BCNC?

Di solito l’area cortiliva strettamente legata alle UIU e di limitata consistenza è da considerarsi BCNC. Andrebbe tuttavia esaminato il caso concreto per tener conto anche degli usi locali.

In caso di presentazione di variazione ex comma 22, è possibile aggiornare la planimetria se ci sono discordanze con quella in atti?

La variazione ex comma 22 non è compatibile con modifiche di sagoma/consistenza/distribuzione degli spazi dell’unità immobiliare già censita, in relazione alle quali sussiste l’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto. Sono ammessi comunque modesti interventi edilizi che non alterano la natura, lo sviluppo plani-volumetrico e la consistenza dell’unità immobiliare e che, pertanto, non hanno diretta influenza sul classamento e sulla stima della rendita catastale della stessa.

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Mauro Melis

Giornalista, Fotoreporter, Copywriter, Blogger, Web Writer, Addetto Stampa per giornali, riviste, enti pubblici e blog aziendali. Provo a descrivere il loro mondo e le loro storie, le loro passioni e le loro idee. "Tutto quello che ho per difendermi è l’alfabeto; è quanto mi hanno dato al posto di un fucile" P.R.